Der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung kann eine anspruchsvolle Aufgabe sein, sowohl logistisch als auch emotional, da viele Menschen eine starke Bindung an ihr Zuhause haben. Laut einem aktuellen Bericht über Immobilientrends lebt ein durchschnittlicher Hausbesitzer etwa 14 Jahre in seiner Immobilie, bevor er sich für einen Verkauf entscheidet. Obwohl es selten vorkommt, dass ein Verkauf ganz ohne Probleme verläuft, kann das Bewusstsein für häufige Fallstricke den Prozess reibungsloser und weniger emotional belastend machen.
Ob Sie zum ersten Mal verkaufen oder bereits Erfahrung haben, das Wissen darüber, was Sie vermeiden sollten, kann Ihre Verkaufserfahrung erheblich beeinflussen. Hier sind einige der häufigsten Fehler, auf die Sie achten sollten:
- Zu hoher Verkaufspreis
- Falscher Zeitpunkt
- Reparaturen ignorieren
- Emotionale Verstrickung
- Unzureichende Vorbereitungen
- Keinen Fotografen engagieren
- Vernachlässigte Landschaftsgestaltung
- Zusätzliche Kosten nicht einkalkulieren
- Die eigenen Stärken und Schwächen nicht kennen
1. Überbewertung Ihrer Immobilie
Den richtigen Preis für Ihre Immobile festzulegen, ist entscheidend, um einen zügigen Verkauf zu einem Preis zu erzielen, mit dem Sie zufrieden sind.
Das Risiko, Ihr Haus zu hoch zu bewerten
Wenn Sie Ihr Haus oder Wohnung zum Verkauf anbieten, ist es leicht, der Versuchung zu erliegen, einen hohen Preis festzulegen. Dies kann jedoch mehrere negative Folgen haben:
Es kann qualifizierte Käufer abschrecken, die in Ihrer Preisspanne suchen.Ihr Haus könnte länger auf dem Markt bleiben. Je länger es unverkauft bleibt, desto geringer wird der Druck für Käufer, ein Angebot zu machen.
Wenn Sie den Preis später senken müssen, könnten Käufer dies als Schwäche werten und versuchen, noch weiter zu verhandeln.
Ein „veraltetes“ Inserat könnte letztendlich dazu führen, dass Sie weniger erzielen, als wenn Sie von Anfang an den richtigen Preis angesetzt hätten.
Den richtigen Angebotspreis ermitteln
Es gibt mehrere Methoden, um einen genauen Angebotspreis zu bestimmen:
Schätzung durch einen Makler einholen
Eine vergleichende Marktanalyse ist eine Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie, die von einem lokalen Immobilienmakler erstellt wird. Diese Analyse basiert auf kürzlich verkauften Häusern, die Ihrem ähnlich sind. Immobilienmakler bieten diesen Service oft kostenlos an, um Ihr Vertrauen zu gewinnen.
Eigene Vergleichsdaten sammeln
Wenn Sie nicht mit einem Makler zusammenarbeiten möchten, können Sie Ihre eigene Marktanalyse durchführen. Suchen Sie nach Häusern oder Wohnungen, die in den letzten drei bis sechs Monaten verkauft wurden und Ihrer Immobilie ähneln. Achten Sie dabei auf folgende Kriterien:
- Gleiche Nachbarschaft
- Ähnliche Grösse (innerhalb von etwa 30 Quadratmetern)
- Gleicher Immobilientyp – Wohnung, Haus oder Reihenhaus
- Ähnlicher Zustand oder Upgrades (korrigieren Sie für Unterschiede, z. B. Bodenbeläge)
Einen Gutachter einer Bank beauftragen
In einem wettbewerbsintensiven Markt oder wenn Sie schnell verkaufen müssen, könnte es sich lohnen, in einen professionellen Gutachter zu investieren. Ein Gutachter verlangt normalerweise CHF 500–700 und kann Ihnen eine fundierte Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie geben. Ein Gutachten kann Ihnen Sicherheit bieten und als wertvolles Verhandlungsinstrument dienen. Für unsere Mitglieder bieten wir diesen Service kostenlos an!
Keine Angst vor einer Unterbewertung
Während viele Verkäufer befürchten, den Preis zu niedrig anzusetzen, ist eine Überbewertung oft das grössere Problem. Eine Unterbewertung kann eine strategische Entscheidung sein, insbesondere in einem heissen Markt. Ein niedrigerer Preis kann mehrere Käufer anlocken und zu einem Bieterwettbewerb führen, was möglicherweise dazu führt, dass der Verkaufspreis aufgrund der hohen Nachfrage über dem Marktwert liegt.
2. Verkauf zur falschen Zeit
Das Timing Ihres Verkaufs kann einen erheblichen Einfluss auf den erzielten Preis haben. In vielen Regionen ist die optimale Zeit für den Verkauf in der zweiten Aprilhälfte, da Immobilien, die in diesem Zeitraum auf den Markt kommen, tendenziell zu höheren Preisen verkauft werden. In einigen Märkten können Häuser, die während dieses Zeitfensters verkauft werden, deutlich mehr einbringen als solche, die zu anderen Zeiten des Jahres angeboten werden. Es ist wichtig, lokale Wetterbedingungen und andere Faktoren zu berücksichtigen, um den besten Verkaufszeitpunkt in Ihrer Region zu ermitteln.
Ein weiterer zeitlicher Aspekt, den Sie beachten sollten, ist die Dauer, wie lange Sie Ihr Haus bereits besitzen. Um Kapitalgewinnsteuern auf den Verkauf Ihrer Hauptwohnung zu vermeiden, müssen Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre in dem Haus gewohnt haben. Dies kann Ihre Timing-Strategie beeinflussen und Ihnen helfen, Ihre finanziellen Vorteile zu maximieren.
3. Sparen bei Reparaturen
Selbst kleine Mängel können potenzielle Käufer abschrecken. Lose Türklinken, tropfende Wasserhähne oder kleine Dellen in der Wand können Käufer verunsichern und dazu führen, dass sie sich fragen, ob grössere Probleme möglicherweise vernachlässigt wurden.
Laut aktuellen Berichten nehmen Verkäufer im Durchschnitt etwa 2-3 Renovierungen oder Verbesserungen vor, um sich auf den Verkauf vorzubereiten, wobei 79 % der Verkäufer mindestens eine Verbesserung an ihrem Haus vornehmen. Zu den häufigsten Projekten gehören:
- Innenanstrich (35 % der Verkäufer)
- Garten- und Landschaftspflege (28 % der Verkäufer)
- Verbesserungen in der Küche (24 %)
- Austausch oder Reparatur von Teppichen oder Böden (24 %)
- Verbesserungen im Badezimmer (27 %)
Durchschnittliche Kosten für grössere Immobilienreparaturen
Während viele Reparaturen klein und kostengünstig sind, können einige grössere Probleme teuer werden. Hier sind einige typische grössere Reparaturen:
- Sanitär- Bad/Dusche/WC
- Neues Dach
- Aussenanstrich
- Fenster und Türen
- Neue Heizung
- Elektrik
- Teppiche und Böden
- Terrasse
Proaktive Reparaturen können Ihnen helfen, unerwartete Kosten zu vermeiden und sicherstellen, dass Ihr Haus für potenzielle Käufer attraktiv ist.
Angebot eines Reparaturguthabens
Falls in Ihrem Haus oder Wohnung bekannte Probleme bestehen, die während der Besichtigung des Käufers identifiziert werden, können Sie einen Reparaturgutschein anbieten. So können die Käufer die Reparaturen nach dem Kauf selbst durchführen. Dies ist für Käufer attraktiv, die Renovierungen nach ihren eigenen Wünschen und Zeitplänen durchführen möchten.
Reduzierung des Angebotspreises
Sollten Sie Mängel in Ihrem Haus oder Wohnung vor dem Verkauf entdecken, überlegen Sie, den Angebotspreis entsprechend zu senken. Seien Sie in der Beschreibung der Immobilie transparent und geben Sie an, dass der Preis diese bekannten Probleme berücksichtigt. Diese Offenheit kann spätere Preisverhandlungen verhindern und Käufer anziehen, die bereit sind, ein Haus oder Wohnung mit Reparaturbedarf zu kaufen. Durch die entsprechende Anpassung des Preises können Sie realistische Erwartungen setzen und den Verkaufsprozess beschleunigen.
4. Wenn Emotionen den Verkauf Ihres Hauses beeinträchtigen
Um erfolgreich zu verkaufen, ist es wichtig, Ihre emotionale Bindung an die Immobilie von den geschäftlichen Details des Verkaufs zu trennen. Dies kann besonders schwierig sein, wenn Sie eine tiefe Bindung an Ihr Zuhause haben, aber es ist entscheidend, eine professionelle Haltung zu bewahren.
Emotionaler Fehler: Verhandlungen persönlich nehmen
Es ist wichtig, während des Verkaufsprozesses einen kühlen Kopf zu bewahren, insbesondere bei Verhandlungen. Seien Sie realistisch kein Haus oder Wohnung perfekt, besonders ältere nicht. Lassen Sie sich nicht von Anfragen der Käufer für kleinere Reparaturen aus der Ruhe bringen und gefährden Sie dadurch den gesamten Verkauf.
Bedenken Sie, dass die Liebe und Fürsorge, die Sie in Ihr Zuhause gesteckt haben, nicht von jedem Käufer wertgeschätzt wird und möglicherweise keinen tatsächlichen Wert für die Immobilie darstellt. Wenn Sie zum Beispiel eine DIY-Malerei im Innenbereich durchgeführt haben und der Käufer möchte sie lieber professionell überarbeiten lassen, sollten Sie das nicht als Kritik an Ihren Fähigkeiten auffassen.
Emotionaler Fehler: Besichtigungen nicht ausreichend ermöglichen
Besichtigungen und gelegentliche „Open Houses“ sind ein integraler Bestandteil des Verkaufs, auch wenn sie unbequem sein mögen. Nur wenige Käufer sind bereit, eine Immobilie zu kaufen, ohne es vorher gesehen zu haben. Wenn Sie einen Makler haben, sollte dieser die Besichtigungen koordinieren, damit Besichtigungen zu vereinbarten Zeiten stattfinden können.
Sorgen Sie dafür, dass Sie das Haus oder Wohnung aufräumen und Kinder sowie Haustiere mitnehmen, wenn potenzielle Käufer das Haus besichtigen. Die Anwesenheit des Verkäufers kann potenzielle Käufer unwohl fühlen lassen. Sie möchten, dass sie sich vorstellen, selbst in dem Haus oder der Wohnung zu leben, was schwierig ist, wenn Sie ihnen über die Schulter schauen.
5. Unzureichende Vorbereitung und Inszenierung
Den Aufwand zu betreiben, um sicherzustellen, dass Ihr Zuhause vor dem Inserieren sein bestes Aussehen hat, ist eine kluge Investition von Zeit und Geld. Viele Käufer könnten ihre Entscheidung, ein Angebot abzugeben, auf das stützen, was sie in Fotos und virtuellen Rundgängen sehen. Eine aktuelle Umfrage zeigte, dass fast 60 % der Millennials sich zumindest teilweise sicher fühlen würden, ein Angebot abzugeben, nachdem sie nur eine 3D-Virtual-Tour gesehen haben.
Hier sind einige Tipps, um Ihr Zuhause effektiv zu reinigen, vorzubereiten und zu inszenieren:
Gründliche Reinigung
- Staubsaugen, Fegen und Wischen: Stellen Sie sicher, dass alle Böden makellos sind.
- Polieren oder Abwischen von Geräten und Arbeitsplatten: Lassen Sie Oberflächen glänzen.
- Badezimmer reinigen: Achten Sie besonders auf Toiletten, Waschbecken und Spiegel.
- Gerüche beseitigen: Verwenden Sie Lufterfrischer und öffnen Sie Fenster, um die Luft frisch zu halten.
- Wäsche zusammenlegen und wegräumen: Halten Sie Wäsche außer Sicht.
- Schränke organisieren: Käufer schätzen viel Stauraum, also halten Sie alles ordentlich.
- Vor jeder Besichtigung wiederholen: Halten Sie die Sauberkeit konsequent aufrecht.
Depersonalisieren, Entrümpeln und Inszenieren
Es ist entscheidend, dass sich potenzielle Käufer vorstellen können, in Ihrem Zuhause zu leben. Persönliche Gegenstände und Unordnung können dies verhindern. Hier sind einige Tipps zum Entrümpeln und Inszenieren:
- Mieten Sie eine Lagereinheit: Lagern Sie persönliche Gegenstände ausserhalb des Hauses, um mehr Platz zu schaffen.
- Entfernen Sie Gegenstände Raum für Raum: Weniger Gegenstände lassen Räume grösser und geräumiger wirken.
- Spenden Sie nicht benötigte Gegenstände: Reduzieren Sie Umzugskosten und den Platzbedarf für Lagerung, indem Sie Dinge spenden, die Sie nicht mehr benötigen.
- Neutrale Dekoration: Käufer teilen möglicherweise nicht Ihren Stil. Halten Sie die Dekoration minimal und ordnen Sie Möbel in einem neutralen und funktionalen Stil an. Ziehen Sie in Erwägung, einen professionellen Home Stager zu engagieren, wenn Ihre Einrichtung sehr spezifisch im Stil ist.
- Räume für breite Attraktivität inszenieren: Beispielsweise ein Gästezimmer als Gästezimmer und nicht als Heim-Fitnessstudio gestalten.
- Streichen Sie das Innere: Ein frischer Anstrich kann einen erheblichen Unterschied machen. Wählen Sie neutrale Farben, besonders wenn Sie mutige oder einzigartige Wandfarben haben, die nicht jedem Käufer gefallen könnten.
Durch diese Schritte können Sie die Attraktivität Ihres Hauses oder Wohnung sowohl vor Ort als auch in Online-Präsentationen steigern und damit die Wahrscheinlichkeit erhöhen, interessierte Käufer zu gewinnen und vorteilhafte Angebote zu erhalten.
6. Kein professioneller Fotograf engagiert
Professionelle Fotos für Ihre Immobilienanzeige sind unerlässlich, selbst wenn Sie keinen Immobilienmakler beauftragen. Da 95 % der Käufer online nach Immobilien suchen, hinterlassen Ihre Fotos den ersten Eindruck Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung.
Professionelle Fotografen verlangen in der Regel ein paar hundert Franken und liefern gestochen scharfe, saubere Bilder mit reichlich natürlichem Licht, die die besten Merkmale Ihrer Immobile hervorheben.
7. Vernachlässigung der Aussenwirkung bei Einfamilienhäuser
Das Äussere Ihres Hauses ist das erste, was potenzielle Käufer bei einer Besichtigung sehen. Konzentrieren Sie sich nicht nur auf das Innere und vernachlässigen Sie das Äussere nicht. Laut aktuellen Berichten verbessern 28 % der Verkäufer ihre Garten- und Aussenanlagen vor der Veröffentlichung ihres Inserats. Häufige Aufgaben in der Landschaftsgestaltung sind:
- Rasen mähen: Halten Sie ihn ordentlich und gepflegt.
- Fassade streichen (falls nötig): Verleihen Sie Ihrem Haus ein frisches Aussehen.
- Zugänge freiräumen: Sorgen Sie dafür, dass sie sauber und zugänglich sind.
- Saisonale Pflege: Laub harken und Sträucher und Äste schneiden.
- Blumen pflanzen: Bringen Sie Farbe und Lebendigkeit in Ihren Garten.
8. Die Übersicht der Kosten verlieren.
Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz ist es wichtig, die verschiedenen Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss der Transaktion zu berücksichtigen. Die Abschlusskosten für Verkäufer können zwischen 8 und 10 Prozent des Verkaufspreises liegen. Hier sind die wichtigsten Ausgaben, die Sie einplanen sollten:
Notariatsgebühren und Grundbuchkosten
Notariatsgebühren: In der Schweiz sind Notariatsgebühren bei Immobilienverkäufen obligatorisch und betragen in der Regel zwischen 0,1 % und 0,5 % des Verkaufspreises.
Grundbuchkosten: Diese variieren je nach Kanton, betragen aber üblicherweise ebenfalls zwischen 0,1 % und 0,5 % des Verkaufspreises. Diese Gebühr deckt die Kosten für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.
Handänderungssteuer
Handänderungssteuer: Diese Steuer beträgt je nach Kanton zwischen 1 % und 3 % des Verkaufspreises. In einigen Kantonen werden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Vorfälligkeitsentschädigungen für Hypotheken
Vorfälligkeitsentschädigungen: Falls Sie eine laufende Hypothek auf Ihrer Immobilie haben, können bei einer vorzeitigen Kündigung der Hypothek Kosten anfallen, die je nach Hypothekarvertrag unterschiedlich hoch sein können.
Anwaltskosten
Anwaltskosten: Wenn Sie einen Anwalt zur Unterstützung beim Verkauf hinzuziehen, können die Kosten zwischen CHF 1’000 und CHF 3’000 liegen, je nach Komplexität der Transaktion.
Kosten für die Vorbereitung
Reparaturen und Staging: Um den Verkaufspreis zu maximieren, sollten Sie eventuell in Reparaturen, Renovationen oder professionelles Staging investieren. Diese Kosten können stark variieren und von ein paar hundert bis zu mehreren tausend Franken reichen.
Marketing- und Werbekosten
Marketingkosten: Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen, müssen Sie die Werbekosten für Online-Inserate, professionelle Fotos und Werbematerialien einplanen. Diese können mehrere hundert Franken betragen.
Sonstige Gebühren
Umzugskosten: Planen Sie die Kosten für den Umzug Ihrer Möbel und persönlichen Gegenstände.
Verwaltungsgebühren: Hierzu zählen Gebühren für notwendige Dokumente wie Grundstücksvermessungen und Zertifikate.
Durch das frühzeitige Einplanen dieser Kosten können Sie Ihre Finanzen besser verwalten und unliebsame Überraschungen während des Verkaufsprozesses vermeiden. Wenn Sie all diese Ausgaben berücksichtigen, ist der Verkaufsprozess reibungsloser und finanziell solider.
9. Keinen Makler beauftragen (wenn Sie die Arbeit nicht selbst übernehmen wollen)
Es sei denn, Sie haben die Zeit, das Engagement und die Expertise, um Ihr Haus oder Wohnung selbst zu verkaufen, ist es oft von Vorteil, einen Makler zu beauftragen.
Die wichtigsten Vorteile eines Maklers sind:
- Verwaltung der Unterlagen: Ihr Makler kümmert sich um die umfangreiche Dokumentation.
- Stressminimierung: Makler helfen Ihnen, sich auf Fakten und nicht auf Emotionen zu konzentrieren.
- Marktexpertise: Makler kennen den lokalen Markt und wissen, was Käufer wollen.
- Preisgestaltung: Makler nutzen eine Marktanalyse, um den richtigen Preis festzulegen.
- Den richtigen Makler wählen!
Wählen Sie einen Makler, der über gute Kenntnisse des lokalen Marktes verfügt und bereits Erfahrung im Verkauf von Immobilien in Ihrer Nachbarschaft hat. Prüfen Sie die Bewertungen auf Google oder Trustpilot.
Um einen guten Makler zu finden:
- Bewertungen lesen: Prüfen Sie das Feedback anderer Kunden.
- Erwartungen setzen: Stellen Sie sicher, dass Ihre Ziele mit dem Plan des Maklers übereinstimmen.
- Konditionen verhandeln: Auch wenn viele Verkäufer dies nicht tun, erzielen 55 % derjenigen, die verhandeln, Erfolge.
Durch das Vermeiden dieser häufigen Fehler erhöhen Sie die Chancen auf einen reibungslosen und profitablen Immobilienverkauf.
