9 erreurs à éviter lors de la vente de votre propriété

La vente de votre maison ou de votre appartement peut être une tâche exigeante, tant sur le plan logistique qu’émotionnel, car de nombreuses personnes sont fortement attachées à leur foyer. Selon un rapport récent sur les tendances du marché immobilier, un propriétaire réside en moyenne 14 ans dans son bien avant de décider de le vendre. Bien qu’il soit rare qu’une vente se déroule sans aucun accroc, être conscient des erreurs courantes peut rendre le processus plus fluide et moins éprouvant sur le plan émotionnel.

Que ce soit votre première vente ou que vous ayez déjà de l’expérience, savoir ce qu’il faut éviter peut grandement influencer votre expérience de vente. Voici quelques-unes des erreurs les plus fréquentes auxquelles il faut prêter attention :

• Prix de vente trop élevé
• Mauvais timing
• Négliger les réparations
• Laisser les émotions interférer
• Préparations insuffisantes
• Ne pas engager un photographe professionnel
• Négliger l’apparence extérieure
• Oublier de prendre en compte les coûts supplémentaires
• Ne pas connaître ses forces et ses faiblesses

2. Vendre au mauvais moment

Le choix du moment de la vente peut avoir un impact significatif sur le prix que vous obtiendrez. Dans de nombreuses régions, le meilleur moment pour vendre est la deuxième quinzaine d’avril, car les propriétés inscrites à cette période tendent à se vendre à des prix plus élevés. Par exemple, sur certains marchés, les maisons vendues pendant cette période peuvent rapporter beaucoup plus que celles qui sont mises en vente à d’autres moments de l’année. Il est essentiel de tenir compte des conditions météorologiques locales et d’autres facteurs pour déterminer le meilleur moment pour vendre dans votre région.

Un autre facteur à prendre en compte est la durée pendant laquelle vous avez possédé votre bien. Pour éviter de payer l’impôt sur les plus-values lors de la vente de votre résidence principale, vous devez avoir vécu dans le logement pendant au moins deux des cinq dernières années. Cela peut influencer votre stratégie temporelle et vous aider à maximiser vos avantages financiers.

3. Ne pas lésiner sur les réparations

Même des défauts mineurs peuvent décourager les acheteurs potentiels. Des poignées de porte mal fixées, des robinets qui gouttent ou de petites bosses dans les murs peuvent faire naître chez les acheteurs un sentiment d’incertitude et les amener à se demander si des problèmes plus importants n’ont pas été négligés.

Selon des rapports récents, les vendeurs entreprennent généralement 2 à 3 rénovations ou améliorations pour préparer leur maison à la vente, 79 % d’entre eux effectuant au moins une amélioration. Les projets les plus courants sont les suivants :

• Peinture intérieure (35 % des vendeurs)
• Travaux de jardinage et d’aménagement paysager (28 % des vendeurs)
• Amélioration de la cuisine (24 %)
• Remplacement ou réparation de tapis ou de revêtements de sol (24%)
• Amélioration de la salle de bain (27%)

Coût moyen des réparations majeures
Si de nombreuses réparations sont mineures et peu coûteuses, certains problèmes majeurs peuvent s’avérer onéreux. Voici quelques exemples de réparations majeures typiques :

• Plomberie – Bain/douche/toilette
• Nouveau toit
• Peinture extérieure
• Fenêtres et portes
• Nouveau système de chauffage
• Travaux d’électricité
• Tapis et revêtements de sol
• Terrasses

Des réparations proactives peuvent vous aider à éviter des dépenses imprévues et à rendre votre maison attrayante pour les acheteurs potentiels.

Offrir un crédit de réparation
Si votre maison ou votre appartement présente des problèmes connus qui sont décelés lors de la visite de l’acheteur, vous pouvez offrir un crédit de réparation. Cela permet aux acheteurs de s’occuper eux-mêmes des réparations après l’achat. Cette approche est intéressante pour les acheteurs qui souhaitent gérer les rénovations selon leurs propres préférences et leur propre calendrier.

Baisser le prix de vente
Si vous découvrez des défauts dans votre maison ou votre appartement avant la vente, envisagez de baisser le prix de vente en conséquence. Soyez transparent dans la description de votre bien et indiquez que le prix reflète ces problèmes connus. Cette honnêteté permet d’éviter de futures négociations sur le prix et d’attirer des acheteurs prêts à acquérir une maison ou un appartement nécessitant des réparations. En ajustant le prix, vous pouvez fixer des attentes réalistes et accélérer le processus de vente.

4. Quand les émotions affectent la vente de votre logement

Pour vendre avec succès, il est important de séparer votre attachement émotionnel à la propriété des détails commerciaux de la vente. Cela peut être particulièrement difficile si vous avez un lien profond avec votre maison, mais il est essentiel de conserver une attitude professionnelle.

Erreur émotionnelle : Prendre les négociations au sérieux

Il est essentiel de garder la tête froide pendant le processus de vente, en particulier lors des négociations. Soyez réaliste : aucune maison ni aucun appartement n’est parfait, surtout s’il est ancien. Ne laissez pas les demandes de réparations mineures de la part des acheteurs faire dérailler la vente.

Gardez à l’esprit que l’amour et le soin que vous avez apportés à votre maison peuvent ne pas être appréciés par tous les acheteurs et ne pas ajouter de valeur réelle au bien. Par exemple, si vous avez bricolé votre peinture intérieure et que l’acheteur préfère qu’elle soit refaite par un professionnel, n’y voyez pas une critique de vos compétences.

Erreur émotionnelle : Ne pas autoriser suffisamment de visites

Les visites et les “portes ouvertes” occasionnelles font partie intégrante de la vente, même si elles ne sont pas toujours pratiques. Très peu d’acheteurs sont prêts à acquérir un bien sans l’avoir vu au préalable. Si vous avez un agent immobilier, il doit coordonner les visites afin qu’elles aient lieu aux heures convenues.

Veillez à ranger la maison ou l’appartement et à emmener les enfants et les animaux domestiques avec vous lorsque les acheteurs potentiels visitent le bien. La présence du vendeur peut mettre les acheteurs mal à l’aise. Vous voulez qu’ils s’imaginent vivre dans le logement, ce qui est difficile si vous êtes dans les parages.

En résumé, pour réussir à vendre votre maison, il est essentiel de séparer votre attachement émotionnel des détails de la transaction. Cela peut s’avérer difficile, surtout si vous avez un lien profond avec votre maison, mais il est important de conserver une approche professionnelle.

Erreur émotionnelle : Prendre les négociations au sérieux

Pendant le processus de vente, il est essentiel de garder la tête froide, en particulier pendant les négociations. Attendez-vous à ce que l’inspection de la maison révèle certains problèmes – aucune maison n’est parfaite, surtout les plus anciennes. Ne laissez pas une demande de réparation mineure de la part de l’acheteur compromettre l’ensemble de la transaction.

N’oubliez pas que l’amour et l’attention que vous avez portés à votre maison ne sont pas forcément appréciés par tous les acheteurs et n’augmentent pas forcément la valeur de la propriété. Par exemple, si vous avez peint votre intérieur vous-même, mais que l’acheteur préfère un travail professionnel, ne le prenez pas comme une critique personnelle.

Erreur émotionnelle : Manquer de souplesse lors des visites

Les visites et les journées portes ouvertes occasionnelles sont un élément essentiel de la vente d’un logement, même si elles ne sont pas toujours pratiques. Très peu d’acheteurs se portent acquéreurs d’un bien sans l’avoir visité au préalable. Si vous travaillez avec un agent immobilier, celui-ci doit coordonner les visites ou fournir une boîte aux agents de l’acheteur pour qu’ils puissent effectuer les visites aux heures prévues.

Veillez à quitter le logement et à emmener les enfants et les animaux domestiques avec vous pendant les visites. La présence du vendeur peut mettre les acheteurs mal à l’aise. Les acheteurs doivent s’imaginer vivre dans la propriété, ce qui est difficile si le vendeur est présent.

5. Préparation et mise en scène inadéquates

Faire l’effort de s’assurer que votre maison est à son meilleur avant de la mettre en vente est un investissement intelligent de temps et d’argent. De nombreux acheteurs peuvent baser leur décision de faire une offre sur ce qu’ils voient dans les photos et les visites virtuelles. Une enquête récente a montré que près de 60 % des milléniaux se sentiraient au moins assez confiants pour faire une offre après avoir simplement vu une visite virtuelle en 3D.

Voici quelques conseils pour nettoyer, préparer et mettre en scène votre maison de manière efficace :

Nettoyage approfondi

• Passer l’aspirateur, le balai et la serpillière : Veillez à ce que tous les sols soient impeccables.
• Polir ou essuyer les appareils et les plans de travail : Faire briller les surfaces.
• Nettoyer les salles de bains : Accordez une attention particulière aux toilettes, aux lavabos et aux miroirs.
• Éliminer les odeurs : Utilisez des désodorisants et ouvrez les fenêtres pour garder l’air frais.
• Plier et ranger le linge : Gardez le linge hors de vue.
• Organiser les placards : Les acheteurs apprécient de disposer d’un grand espace de rangement, alors gardez tout en ordre.
• Répéter l’opération avant chaque visite : Maintenez la propreté de façon constante.

Dépersonnaliser, désencombrer et mettre en scène

Il est essentiel que les acheteurs potentiels s’imaginent vivre dans votre maison. Les objets personnels et le désordre peuvent les en empêcher. Voici quelques conseils pour le désencombrement et la mise en scène :

• Louez une unité de stockage : Entreposez vos objets personnels à l’extérieur pour créer plus d’espace.
• Retirez les objets pièce par pièce : Moins il y a d’objets, plus les pièces paraissent grandes et spacieuses.
• Donnez les objets dont vous n’avez plus besoin : Réduisez les frais de déménagement et l’espace d’entreposage en donnant ce dont vous n’avez plus besoin.
• Décor neutre : Les acheteurs peuvent ne pas partager votre style. Gardez un décor minimal et disposez les meubles de manière neutre et fonctionnelle. Envisagez d’engager un home stager professionnel si vos meubles ont un style très particulier.
• Mettez en scène les pièces pour les rendre plus attrayantes : Par exemple, aménagez une chambre d’amis comme une chambre d’amis plutôt que comme une salle de sport.
• Peignez l’intérieur : Une nouvelle couche de peinture peut faire une grande différence. Choisissez des couleurs neutres, surtout si vous avez des couleurs murales audacieuses ou uniques qui ne plairont pas à tous les acheteurs.

En suivant ces étapes, vous pouvez améliorer l’attrait de votre maison à la fois en personne et dans les présentations en ligne, augmentant ainsi la probabilité d’attirer des acheteurs intéressés et de recevoir des offres favorables.

6. Ne pas engager de photographe professionnel

Des photos professionnelles pour votre annonce immobilière sont essentielles, même si vous ne travaillez pas avec un agent immobilier. Étant donné que 95 % des acheteurs recherchent des biens immobiliers en ligne, vos photos donnent la première impression de votre maison ou de votre appartement.

Les photographes professionnels facturent généralement quelques centaines de francs et fournissent des images claires et nettes, avec beaucoup de lumière naturelle, qui mettent en valeur les meilleurs atouts de votre propriété.

7. Négliger l’aspect extérieur des maisons individuelles

L’extérieur de votre maison est la première chose que les acheteurs potentiels voient lors d’une visite. Ne vous concentrez pas uniquement sur l’intérieur et ne négligez pas l’extérieur. Selon des rapports récents, 28 % des vendeurs améliorent l’aménagement paysager et l’extérieur de leur propriété avant de la mettre en vente. Les travaux d’aménagement paysager les plus courants sont les suivants :

• Tondre la pelouse: Veillez à ce qu’elle soit propre et bien entretenue.
• Peindre l’extérieur (si nécessaire): Donnez un coup de jeune à votre maison.
• Dégager les allées: Veillez à ce qu’elles soient propres et accessibles.
• Entretien saisonnier: Ratissez les feuilles et taillez les buissons et les branches.

8. Perdre le contrôle des coûts

Lors de la vente d’une propriété en Suisse, il est essentiel de prendre en compte les différents coûts liés à la conclusion de la transaction. Les frais de clôture du vendeur peuvent représenter entre 8 et 10 % du prix de vente. Voici les principales dépenses à prévoir :

• Frais de notaire et de registre foncier
  • Frais de notaire: En Suisse, les frais de notaire sont obligatoires pour les ventes immobilières et se situent généralement entre 0,1 % et 0,5 % du prix de vente.
  • Frais de registre foncier: Ils varient d’un canton à l’autre, mais s’élèvent généralement entre 0,1 % et 0,5 % du prix de vente. Ces frais couvrent l’enregistrement du transfert de propriété au registre foncier.
• Taxe de transfert de propriété
  • Taxe sur les transferts de propriété: Selon le canton, cet impôt varie entre 1 et 3 % du prix de vente. Dans certains cantons, ce coût est partagé entre l’acheteur et le vendeur.
• Frais de résiliation anticipée de l’hypothèque
  • Frais de résiliation anticipée: Si vous avez une hypothèque active sur votre propriété, des frais peuvent s’appliquer en cas de résiliation anticipée de l’hypothèque. Ces frais peuvent varier considérablement en fonction de votre contrat hypothécaire.
• Frais juridiques
  • Frais juridiques: Si vous engagez un avocat pour vous assister dans la vente, les frais peuvent varier de 1 000 à 3 000 francs suisses, en fonction de la complexité de la transaction.
• Frais de préparation
  • Réparations et mise en valeur: Pour maximiser le prix de vente, vous devrez peut-être investir dans des réparations, des rénovations ou une mise en scène professionnelle. Ces coûts peuvent aller de quelques centaines à plusieurs milliers de francs, selon les travaux à effectuer.
• Frais de marketing et de publicité
  • Frais de marketing: Si vous vendez votre bien vous-même, vous devrez prévoir un budget pour les frais de publicité, tels que les annonces en ligne, la photographie professionnelle et le matériel promotionnel, qui peuvent s’élever à plusieurs centaines de francs.
• Frais divers
  • Frais de déménagement: N’oubliez pas de prévoir dans votre budget les frais de déménagement de vos meubles et de vos effets personnels.
  • Frais administratifs: Il s’agit des frais liés aux documents nécessaires, tels que les relevés de terrain et les certificats.

En comptabilisant ces frais à l’avance, vous pouvez mieux gérer vos finances et éviter les mauvaises surprises au cours du processus de vente. La prise en compte de toutes ces dépenses garantit une transaction plus fluide et plus saine sur le plan financier.

9. Ne pas engager d’agent immobilier (si vous ne voulez pas tout gérer vous-même)

À moins que vous ne disposiez du temps, de l’engagement et de l’expertise nécessaires pour vendre votre maison ou votre appartement par vous-même, il est souvent préférable de faire appel à un agent immobilier.

Les principaux avantages de travailler avec un agent sont les suivants :

• Gestion des documents: Votre agent s’occupera des nombreuses formalités administratives nécessaires.
• Stress Reduction : Agents help you focus on facts rather than emotions.
• Market Expertise : Agents understand the local market and know what buyers are looking for.
• Pricing : Agents use market analysis to set the right price for your property.

Choose the right agent! Choose an agent who knows the local market well and has experience selling real estate in your area. Check reviews on Google or Trustpilot.

To find a good agent:

• Read Reviews : Check out what other customers have to say.
• Set your expectations : Make sure your goals match those of the agent.
• Negotiate Terms : While many salespeople don’t negotiate, 55% of those who do are successful.

By avoiding these common mistakes, you will increase your chances of selling your property smoothly and profitably.