Pourquoi les terrains ne peuvent-ils pas être évalués en ligne ?
Tous les calculateurs en ligne disponibles sur Internet pour les biens immobiliers se basent sur des modèles d’évaluation hédoniques qui, à leur tour, se réfèrent à un grand nombre de transactions ayant effectivement eu lieu. Et c’est là que réside le problème : en Suisse, il y a beaucoup trop peu de mutations de terrains à bâtir pour pouvoir déterminer statistiquement une valeur fiable.
Pourquoi les listes de prix au mètre carré pour les terrains à bâtir ne servent-elles à rien ?
Le manque de transactions de terrains à bâtir et de transparence des prix est également la raison pour laquelle les listes ou les tableaux des prix au mètre carré des terrains à bâtir ne sont pas très utiles. Là encore, il n’existe pas de raccourci pour déterminer des valeurs foncières fiables.
Comment définit-on la valeur vénale des terrains ?
La définition de la valeur vénale divise les esprits et il existe différentes variantes plus ou moins appropriées. Les experts en estimation de l’Union Suisse des Propriétaires Foncier se basent exclusivement sur la définition suivante de la valeur vénale :
La valeur vénale d’un bien-fonds est le prix maximum illimité qu’un acheteur potentiel serait prêt à payer pour le bien-fonds en question le jour de l’évaluation dans le cadre de transactions commerciales normales et en tenant compte de toutes les influences de valeur.
Détermination de la valeur des biens immobiliers (SIV), Canonica Francesco 2009
Quelles sont les méthodes appropriées pour l’évaluation des terrains à bâtir ?
1 Choix : méthode de la valeur comparative
La méthode préférée pour évaluer les terrains est la méthode de la valeur comparative. Elle consiste à comparer le terrain à évaluer avec les prix récemment négociés d’autres terrains comparables et à y appliquer des suppléments ou des déductions. Et c’est là que commence le problème : il existe en Suisse – contrairement aux Etats-Unis par exemple – beaucoup trop peu de transactions pour pouvoir en déduire un prix de manière fiable. De plus, les prix des transactions ne sont pas accessibles au public, ce qui complique encore la situation.
Conclusion : Dans la pratique, la méthode de la valeur comparative ne peut être utilisée que dans de rares cas.
2 Choix : calcul de la valeur résiduelle
Lorsqu’il n’existe pas de prix de comparaison, les experts en évaluation recourent volontiers à la méthode de la valeur résiduelle. Cette méthode consiste à déduire les coûts de construction théoriques de la valeur escomptée d’une nouvelle construction avec une utilisation maximale afin d’obtenir le prix du terrain.
Exemple d’une nouvelle construction d’immeuble collectif
Prix de vente ou valeur de rendement escompté : CHF 5’000’000.
Coûts de construction attendus (y compris le bénéfice) : CHF 3’200’000.-
Valeur théorique du terrain : CHF 1’800’000.-
Conclusion : La méthode de la valeur résiduelle pose des exigences techniques élevées à l’expert en évaluation, car il faut faire des hypothèses complexes concernant une nouvelle construction possible, ses coûts de construction et un futur prix de vente. La plupart du temps, l’expert en évaluation fait également appel à un architecte qui connaît bien la législation locale en matière de construction.
Quelles sont les qualifications requises pour l’évaluation des terrains ?
L’évaluation des terrains à bâtir fait partie de la haute école de l’évaluation immobilière. L’évaluation des terrains doit donc être confiée à des experts immobiliers expérimentés, connaissant bien les lieux et titulaires d’un diplôme fédéral (p. ex. évaluateur immobilier CAS HES, évaluateur immobilier diplômé, agent fiduciaire immobilier diplômé, économiste immobilier).
Les profanes peuvent-ils évaluer eux-mêmes la valeur d’un terrain à bâtir ?
Réponse courte : non. Tant pour la méthode de la valeur comparative que pour le calcul de la valeur résiduelle, les profanes ne disposent pas des données de comparaison et des connaissances méthodologiques nécessaires. L’évaluation des terrains devrait être effectuée exclusivement par des évaluateurs immobiliers expérimentés, connaissant bien les lieux et titulaires d’un diplôme fédéral.
Combien coûte une évaluation professionnelle de terrain ?
Une évaluation de terrain (le plus souvent avec la méthode de la valeur résiduelle) coûte plusieurs milliers de francs. Les membres de l’Union Suisse des Propriétaires Foncier peuvent recourir gratuitement à l’expertise d’évaluateurs immobiliers diplômés.
Évaluation gratuite de terrains par l’Union Suisse des Propriétaires Foncier
Tous les membres de l’Union Suisse des Propriétaires Foncier peuvent faire évaluer gratuitement des terrains, des immeubles de rapport, des maisons individuelles et des appartements en copropriété par les experts en évaluation diplômés de l’association.
Vous n’en avez pas encore assez ? Vous trouverez ici des informations complémentaires sur l’évaluation des biens immobiliers.
Quels types de terrains existe-t-il en Suisse ?
Selon l’art. 655 du Code civil, sont considérés comme immeubles au sens de la loi les biens immobiliers, les droits distincts et permanents inscrits au registre foncier, les mines et les parts de copropriété d’immeubles.
Cette répartition n’est pas d’une grande aide pour l’évaluation des immeubles dans le présent contexte et nous définissons comme suit pour nos besoins d’évaluation :
Terrains non agricoles
- construits
- non construits
Terrains agricoles (LDFR)
- construits
- non construits
Un terrain non bâti est soit un terrain sans bâtiment, soit un terrain bâti, où la valeur vénale du terrain non bâti est supérieure à la valeur vénale du terrain bâti.
Les terrains à bâtir peuvent également être divisés comme suit :
Terrain en attente de construction : terrain situé en dehors de la zone à bâtir, qui pourrait être classé en terrain à bâtir dans le futur.
Terrain à bâtir : terrain situé dans la zone à bâtir mais qui ne dispose pas encore de raccordements à l’électricité, à l’eau et aux eaux usées.
Terrain à bâtir : terrain à bâtir viabilisé qui peut être construit après obtention d’un permis de construire.
Quels sont les facteurs qui influencent la valeur des terrains à bâtir ?
Macro-site: dans quelle commune se trouve le terrain à bâtir ?
Micro-site : Situation au sein d’une commune (p. ex. vue, orientation, distance par rapport aux transports publics et aux infrastructures, nuisances sonores).
Taille du terrain : Plus il est grand, mieux c’est.
Forme du terrain : Facilement ou difficilement constructible ?
Zone à bâtir : Définit la construction autorisée avec des prescriptions concernant la hauteur et la longueur des bâtiments, la distance à la limite, l’indice d’utilisation, l’indice de masse des constructions, etc.
Conditions de construction : Par exemple, alignements, distances par rapport aux cours d’eau, arbres protégés.
Viabilisation : Existe-t-il des raccordements pour l’électricité, l’eau et les eaux usées ?
Servitudes ayant une influence sur la valeur : Par ex. droit de passage, droit de construction de proximité, etc.
Topographie : Y a-t-il des restrictions dues à la topographie? Nature du sol : Y a-t-il des sites contaminés ?
Radon : Quel est le niveau de radon ?
Zone de danger : Le terrain à bâtir se trouve-t-il dans une zone de danger (p. ex. pour glissement de terrain, chute de pierres, inondation) ?
Impôts : Quelle est la charge fiscale dans la commune ?
Convient sous certaines conditions : Méthode des classes de situation
La méthode des classes de situation est de plus en plus démodée. Cette méthode auxiliaire est une particularité suisse et considère la valeur d’un terrain en fonction de sa situation par rapport à la valeur de rendement, au produit de la vente ou à la valeur à neuf des installations construites.
La méthode des classes de situation ne peut calculer que des valeurs relatives et non des valeurs vénales et ne doit être retirée que dans des cas exceptionnels et justifiés.
