Les 7 règles d’or du financement

1. Constituer des fonds propres ou avoir la chance de recevoir un héritage

“Quand j’étais jeune, je pensais que l’argent était la chose la plus importante dans la vie et maintenant que je suis vieux, je le sais”.
Oscar Wilde

Ces dernières années, les prix de l’immobilier en Suisse ont atteint des sommets vertigineux en raison des taux d’intérêt historiquement bas. Beaucoup de gens ne parviennent presque plus à réaliser leur rêve d’acquérir un appartement ou une maison individuelle par leurs propres moyens – soit les fonds propres requis manquent, soit les revenus ne suffisent pas pour assumer une hypothèque. Bien que les taux d’intérêt augmentent à nouveau depuis 2022, le marché immobilier suisse reste robuste et les prix immobiliers demeurent élevés.

Avec un taux de locataires de 64 %, la Suisse est le « pays des locataires », et cela ne devrait probablement pas changer dans un avenir proche. Ceux qui n’ont pas la chance de voir un bien transmis au sein de la famille, ou qui ne peuvent pas compter sur un soutien financier familial, doivent trouver d’autres solutions. Alors, comment peut-on tout de même accéder à son rêve d’acquérir son propre logement ?

Il y a essentiellement deux leviers : le revenu (et donc la capacité financière) et les fonds propres (qui influencent le taux de prêt). Dans la plupart des cas, il est difficile d’augmenter de manière significative le revenu familial dans un délai raisonnable. Bien sûr, il est possible de se former davantage, mais il est souvent plus simple pour les jeunes couples ou les familles d’augmenter leurs fonds propres. Cela permet de réduire la charge d’intérêt et rend ainsi le bien immobilier plus abordable.

Mais comment augmenter ses fonds propres et que faut-il prendre en compte ? Voici quelques options :

• Dons : Un geste généreux de la part de membres de la famille peut aider à augmenter la part des fonds propres.
• Avances sur héritage : Avec cette option, une partie de l’héritage peut être utilisée de son vivant pour financer l’achat d’un bien immobilier.
• Prêts sans intérêt : Un prêt sans intérêt de la part de proches ou d’amis peut également alléger la charge financière.
• Fonds de prévoyance : Dans certaines conditions, les fonds de la caisse de pension peuvent être utilisés pour investir dans l’immobilier. Il est toutefois important de bien comprendre les conditions et les implications fiscales associées.

2. Les dettes peuvent être une bonne chose

“Si vous devez 100 $ à la banque, c’est votre problème. Si vous devez 100’000’000 $ à la banque, c’est le problème de la banque”.
J.P. Getty

Les établissements financiers financent jusqu’à 80 % du prix d’achat d’un bien immobilier – on parle alors de taux d’avance. Il existe une distinction entre la première hypothèque (65 % du prix d’achat) et la deuxième hypothèque (montant restant jusqu’à un maximum de 80 %). En règle générale, la deuxième hypothèque doit être remboursée dans un délai de 15 ans, au plus tard avant l’âge de la retraite – ce remboursement est également appelé amortissement.

Cela signifie donc qu’en tant qu’acheteur, vous devez fournir au moins 20 % de fonds propres. Pour un prix d’achat de CHF 1 million, vous avez donc besoin d’au moins CHF 200’000 de fonds propres. Ceux-ci peuvent provenir d’économies, de valeurs mobilières ou de fonds de prévoyance. Important : Au moins 10 % doivent être des « fonds propres solides », c’est-à-dire qu’ils ne peuvent pas provenir de la caisse de pension.

Si l’institution financière évalue la valeur de l’objet immobilier en dessous du prix d’achat, elle applique le principe de la valeur la plus basse. Cela signifie que les acheteurs potentiels doivent couvrir la différence par eux-mêmes.

Pour les fonds de prévoyance (pilier 3a, caisse de pension), deux options sont disponibles : ils peuvent être retirés par anticipation ou mis en gage. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients, et il est important de discuter des conséquences fiscales et en matière d’assurance avec un expert.

À propos des impôts : L’achat d’un bien immobilier et la souscription d’une hypothèque ont des conséquences fiscales. Il existe des impôts ponctuels, comme lors du retrait de fonds de la caisse de pension ou (selon le canton) lors de la mutation immobilière. À cela s’ajoutent des impôts récurrents tels que la valeur locative ou l’impôt sur la fortune. En revanche, les intérêts hypothécaires ou les investissements d’entretien peuvent être déduits.

En résumé, les dettes liées à l’immobilier ne sont pas nécessairement mauvaises – au contraire, une stratégie hypothécaire bien choisie peut souvent améliorer la situation financière à long terme.

3. La règle des 33 %

“Une banque est une institution qui vous prête de l’argent si vous pouvez prouver que vous n’en avez pas besoin”.
Bob Hope

Retour aux bases : Une autre règle importante de financement stipule que les charges de logement courantes (intérêts, amortissements et frais annexes) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut de l’acheteur. Ce que l’on appelle le calcul de la capacité financière est une analyse à long terme, ce qui signifie que les institutions financières utilisent des taux d’intérêt calculés, et non les taux réels. Actuellement, ce taux est d’environ 5 % et se base sur la moyenne historique.

Un exemple de calcul : Si le prix d’achat d’un bien immobilier est de CHF 1 million et que l’hypothèque totale est de CHF 800’000 (première hypothèque : CHF 650’000 et deuxième hypothèque : CHF 150’000), les charges de logement annuelles calculées sont les suivantes :

• Intérêts hypothécaires : CHF 40’000 (5 % de CHF 800’000)
• Frais annexes et entretien : CHF 10’000 (environ 1 % du prix d’achat)
• Amortissement : CHF 10’000 (la deuxième hypothèque doit être amortie sur 15 ans)

Cela donne donc des charges de logement totales de CHF 60’000 par an. Celles-ci ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage – ce dernier doit donc être d’au moins CHF 180’000 par an.

Vérification de la réalité : En considérant les prix de l’immobilier, en particulier dans les grandes agglomérations comme Zurich, il devient vite clair qu’il est difficile pour une famille de quatre personnes de trouver un logement adapté à moins de CHF 1 million. Cela explique pourquoi beaucoup de personnes, malgré leur rêve de posséder leur propre logement, continuent de louer.

4. Évitez la naïveté

“Pourquoi reste-t-il tant de mois à la fin de l’argent ?”
John Barrymore

Une chose est sûre : l’acquisition d’un logement peut radicalement changer la vie. Outre la joie pure de posséder sa propre maison, les nouveaux propriétaires doivent faire face à de nombreuses responsabilités et considérations financières. C’est justement dans cette transition de locataire à propriétaire que réside le danger de la naïveté.

Alors que les loyers sont souvent faciles à prévoir, les coûts d’un logement en propriété peuvent varier selon le modèle hypothécaire choisi. Le choix entre une hypothèque à taux fixe, une hypothèque Libor (hypothèque sur le marché monétaire) ou un mélange d’hypothèques avec plusieurs tranches et durées différentes est crucial. Chaque modèle présente des avantages et des inconvénients. Une hypothèque à taux fixe offre une sécurité en termes de planification grâce à un taux d’intérêt constant sur toute la durée. Vous savez exactement combien vous paierez dans les prochaines années, quelles que soient les fluctuations du marché. Cela peut être particulièrement attrayant pour les familles ayant un revenu fixe.

En revanche, une hypothèque Libor est plus flexible. Elle s’ajuste aux conditions du marché et peut être très avantageuse en période de faibles taux d’intérêt. Cependant, elle comporte également un risque plus élevé. Si les taux augmentent, vos paiements mensuels augmenteront également. Pour les plus aventureux, cela peut sembler attrayant, mais il est essentiel de bien comprendre cette éventuelle charge financière.

La conclusion ? N’achetez pas une propriété les yeux fermés. Informez-vous soigneusement sur les différentes options de financement et consultez des experts pour choisir le modèle qui correspond le mieux à votre situation de vie.

5. Laisser jouer la concurrence

“La concurrence, c’est le plaisir de gâcher le plaisir des autres”.
Manfred Hinrich

En matière d’hypothèques, la concurrence saine s’avère être un atout décisif. En sollicitant plusieurs offres de différents prêteurs (banques, compagnies d’assurances et caisses de pension), vous pouvez obtenir une position plus avantageuse, tant sur le plan financier que stratégique.

L’avantage le plus évident ? Des taux d’intérêt ou des marges plus bas. Aucun prêteur ne propose exactement les mêmes conditions. Un comparatif détaillé des différentes offres permet non seulement d’avoir une vision globale du marché, mais également de relativiser les offres souvent peu compétitives des banques traditionnelles. Sur une hypothèque, même une légère réduction du taux d’intérêt peut générer des économies significatives sur le long terme.

Prenons l’exemple d’une hypothèque de CHF 800’000 sur 10 ans. La comparaison entre un taux d’intérêt de 1,8 % et un de 2,0 % montre clairement comment de petites différences peuvent s’accumuler avec le temps.

Avec un taux d’intérêt de 1,8 % :

• Coût des intérêts annuels = CHF 800’000 x 1,8 % = CHF 14’400
• Coût sur 10 ans = CHF 14’400 x 10 = CHF 144’000

Avec un taux d’intérêt de 2,0 % :

• Coût des intérêts annuels = CHF 800’000 x 2,0 % = CHF 16’000
• Coût sur 10 ans = CHF 16’000 x 10 = CHF 160’000

Une différence de taux de seulement 0,2 % entraîne, sur une période de 10 ans, un surcoût de CHF 16’000. Cet exemple souligne l’importance de bien se renseigner sur les taux d’intérêt et de rechercher les meilleures conditions.

Cependant, les intérêts ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. Les frais et autres coûts peuvent varier d’un établissement à l’autre. Un comparatif minutieux des différentes offres permet d’identifier l’option la plus économique.
Comparer le marché offre également des avantages stratégiques lors des négociations. Présenter plusieurs offres concurrentielles à un prêteur peut inciter ce dernier à améliorer son offre (pression sur les marges). En fin de compte, le temps investi dans la comparaison des taux en vaut la peine. L’Union Suisse des Propriétaires Fonciers a constaté que le choix du partenaire de financement ainsi que le taux convenu peuvent faire la différence entre une propriété sereine et une source d’inquiétude.

6. Penser à demain dès aujourd’hui

“Une banque est un endroit où l’on vous prête un parapluie quand il fait beau et où on vous le réclame quand il pleut”.
Robert Frost

Dans le monde rapide de la finance, il est facile de se concentrer sur l’instant présent. Cependant, lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier, il est essentiel de penser à long terme. « Penser à demain dès aujourd’hui » devient donc non seulement une maxime, mais une condition indispensable pour tous ceux qui souhaitent réaliser leur rêve de posséder un logement.

Penser à long terme : Un bien immobilier est généralement un investissement pour la vie. Cela ne concerne pas uniquement le prix d’achat, mais aussi les engagements à long terme comme les frais d’entretien, les potentielles augmentations de taux d’intérêt et le développement du quartier. Ceux qui planifient intelligemment aujourd’hui et tiennent compte de toutes les éventualités pourront demain vivre sereinement dans leur propre maison.

Révision régulière de la stratégie de financement : La stratégie de financement choisie au départ n’est peut-être plus optimale dans quelques années. Le marché des taux, les changements financiers personnels ou les développements macroéconomiques peuvent avoir un impact. Il est donc conseillé de réévaluer régulièrement ses décisions financières, d’en discuter avec des professionnels et d’apporter des ajustements si nécessaire.

Suivi du marché immobilier et des taux : Même après l’acquisition d’un bien, il est important de garder un œil sur le marché immobilier et les taux d’intérêt. Comment évoluent les prix de l’immobilier dans votre quartier ? Y a-t-il des changements au niveau des taux ? Une veille continue sur ces facteurs peut vous permettre de rester financièrement en avance.

Une réflexion stratégique à long terme, associée à une capacité d’adaptation face aux circonstances changeantes, est la clé pour réussir et réaliser sereinement son rêve de devenir propriétaire. Adopter la maxime « Penser à demain dès aujourd’hui » pose les bases d’une vie épanouie dans son propre logement.

7. Les imprévus, ça arrive toujours

“L’argent ne fait pas tout, mais il permet de s’assurer que le contact avec vos enfants ne sera pas rompu”.
J. Paul Getty

La planification judicieuse de l’acquisition d’un bien en Suisse repose sur une vérité essentielle : les choses évoluent souvent différemment de ce que l’on avait imaginé. Il est important d’être conscient de ces imprévus et de se préparer pour pouvoir vivre en toute sérénité dans sa propre maison, quelle que soit la situation.

Le socle d’une acquisition réussie est un financement durable. Il ne s’agit pas seulement de pouvoir assumer les mensualités aujourd’hui, mais aussi à l’avenir – et ce, dans des circonstances diverses. Un financement prévoyant tient compte des possibles hausses de taux d’intérêt ou des fluctuations de revenus. Un regard réaliste sur ses propres capacités et limites financières constitue la base d’une sécurité durable.

Il est également important de prévoir des réserves pour les dépenses imprévues ou les urgences. Qu’il s’agisse de réparations, de rénovations, de frais annexes inattendus ou de grands achats, disposer d’un fonds de secours bien garni permet de faire face à ces défis avec sérénité et de préserver la tranquillité dans son propre foyer.

Souvent, ce ne sont pas les grandes catastrophes, mais les petites surprises qui posent des problèmes aux propriétaires : le toit doit être rénové, la chaudière tombe en panne ou les circonstances de vie changent soudainement. Il est donc essentiel de rester réaliste lors de la planification et pendant la vie en tant que propriétaire. Un regard objectif sur la réalité permet d’éviter les déceptions et de faire face à toutes les situations.