1. Concentrez-vous sur des biens qui correspondent à votre zone de confort mensuel
Carmen Pulver, notre experte immobilière senior à l’Union Suisse des Propriétaires Fonciers, souligne l’importance de comprendre dès le départ ses possibilités financières. « La première étape consiste à obtenir une évaluation financière pour déterminer votre capacité d’achat », conseille Carmen. Elle commence souvent ses consultations en demandant à ses clients leur loyer actuel et leur niveau de confort pour estimer ce qu’ils peuvent se permettre en termes d’hypothèque.
Carmen aide ses clients à établir un budget clair et les dirige vers des biens qui correspondent à leur zone de confort financier sans dépasser leurs limites. « Se qualifier pour un prêt hypothécaire de CHF 1’500’000 ne signifie pas qu’il faille pousser son budget au point de ne plus profiter de la vie », souligne-t-elle. L’objectif de Carmen est de s’assurer que ses clients peuvent acheter une maison de rêve tout en respectant un budget viable qui leur permet de maintenir un mode de vie confortable.
2. Négociez avec les vendeurs pour obtenir des concessions
Sur le marché immobilier suisse, où la dynamique de négociation peut varier, il est important de ne pas partir du principe que les vendeurs ne sont pas prêts à négocier, même sur un marché d’acheteurs. Christopher Sileno, notre architecte principal, conseille aux acheteurs d’explorer la possibilité d’obtenir des concessions de la part des vendeurs. Il a ainsi réussi à négocier des accords où les vendeurs ont pris en charge les coûts des panneaux solaires, permettant ainsi à l’acheteur d’acquérir la maison, panneaux inclus, sans charge financière supplémentaire. Dans un cas remarquable, ce type de négociation a conduit à des économies de CHF 60’000 pour l’acheteur.
Christopher souligne : « De nombreux vendeurs sont plus flexibles qu’on ne le pense, surtout lorsque des données de marché bien documentées sont présentées. En tant qu’acheteur, il est facile d’accepter un ‘non’ rapide d’un vendeur, car l’achat d’une maison est souvent une décision émotionnelle. Notre rôle est cependant de négocier pour vous. En utilisant les connaissances locales du marché, telles que les concessions précédentes obtenues par des voisins, nous pouvons avancer un argument convaincant. Montrer ce que d’autres dans la commune ont accepté peut être un puissant outil de négociation. »
3. Choisissez un agent immobilier expérimenté avec de bons avis clients
4. Obtenez un financement à l’avance pour être préparé à différents scénarios de taux d’intérêt
Sven Ortega-Bieri, responsable du département financement à l’Union Suisse des Propriétaires Fonciers, sait que les discussions financières, notamment avec les banques, peuvent être décourageantes, surtout pour les primo-accédants. « Il peut être intimidant de parler d’une hypothèque avec une banque, mais même une courte discussion peut révéler beaucoup sur votre potentiel de financement pour une maison », explique-t-il.
Sven encourage ceux qui ne sont pas encore prêts à acheter à commencer à planifier tôt. « En élaborant un plan stratégique et en définissant des actions claires, nous pouvons vous placer dans une position avantageuse pour des achats futurs », explique-t-il. Il estime qu’il est essentiel d’informer les acheteurs sur les différents coûts associés à l’achat d’une maison, de l’acompte aux frais de clôture, pour s’assurer qu’ils avancent en toute confiance.
« Comprendre tous les aspects financiers de l’achat d’une maison peut démystifier le processus et atténuer la peur liée à de grandes obligations financières », ajoute Sven. Il souligne également l’importance d’obtenir une pré-approbation pour une hypothèque, ce qui non seulement clarifie votre budget, mais renforce également votre position lorsque vous êtes prêt à faire une offre. Grâce aux conseils de Sven, les acheteurs sont mieux équipés pour naviguer dans la complexité du marché immobilier suisse et effectuer un achat plus fluide et mieux informé.
5. Évaluation des projets de rénovation par rapport aux maisons prêtes à emménager en Suisse
Christopher Sileno, notre architecte principal à l’Union Suisse des Propriétaires Fonciers, souligne les avantages potentiels d’investir dans un projet de rénovation pour obtenir des caractéristiques souhaitées telles que l’emplacement, la superficie ou un plan spécifique, sans avoir à payer le prix premium généralement associé aux maisons prêtes à emménager. « Bien qu’une maison prête à emménager offre un confort immédiat, ce confort se reflète souvent dans le prix », souligne-t-il.
Cependant, Christopher met également en garde contre certaines considérations importantes lors de la recherche de maisons prêtes à emménager. « En Suisse, les décisions de financement se basent sur l’état actuel du bien et non sur sa valeur après rénovation. Il est essentiel que le prix d’achat reflète cette réalité afin de garantir que vous puissiez obtenir une hypothèque et vous permettre également les rénovations nécessaires », explique-t-il.
Il insiste également sur l’importance d’une planification stratégique lors des rénovations. « Avoir une vision claire de l’espace et choisir des finitions cohérentes est crucial. Ces décisions peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de revente finale de la maison », ajoute-t-il.
Pour les débutants dans les projets de rénovation, Christopher recommande de commencer petit. « Si c’est votre premier projet de rénovation, envisagez une propriété qui ne nécessite que des améliorations cosmétiques. De cette façon, vous pouvez vivre confortablement dans votre maison tout en apportant progressivement des améliorations, comme de nouveaux accessoires ou une nouvelle couche de peinture. Cette approche facilite non seulement le processus de rénovation, mais aide également à garder la situation de vie gérable », conseille-t-il.
6. Considérez différents types de biens immobiliers, y compris les nouvelles constructions
7. Savoir quand faire des compromis sur les équipements et l’emplacement souhaité
Céline Blaser, experte immobilière senior à l’Union Suisse des Propriétaires Fonciers, est bien consciente des défis auxquels les acheteurs sont confrontés lorsqu’ils tentent de concilier leurs souhaits avec la réalité du marché immobilier suisse. « Quel que soit votre budget, il est rare de trouver une propriété qui réponde à tous les critères de votre liste de rêve », explique-t-elle. « J’ai conseillé de nombreux acheteurs, et il faut toujours faire des compromis. Il est important de définir vos critères de recherche dès le début et de décider de ce que vous êtes prêt à prioriser. »
Céline souligne que les préférences des acheteurs varient beaucoup : certains privilégient l’emplacement, tandis que d’autres recherchent la parfaite répartition des pièces ou une vue imprenable. « Si vous avez du mal à trouver la bonne propriété dans l’emplacement idéal à un prix acceptable, vous devrez peut-être ajuster vos attentes concernant l’offre dans votre région préférée ou étendre votre recherche aux zones voisines. Il est important d’agir avec détermination, car les prix dans les zones en développement ne resteront pas bas éternellement. »
Dans ces décisions, il est utile de savoir quels aspects sont indispensables et lesquels sont simplement souhaitables. Céline suggère de dresser une liste détaillée des « incontournables » et des « souhaitables » afin de réduire les options et de faire des compromis réfléchis. Cette approche simplifie non seulement le processus de recherche, mais vous prépare également à prendre rapidement des décisions sur le marché immobilier suisse très compétitif.
8. Envisagez d’investir dans des biens immobiliers avec potentiel locatif ou dans des immeubles à plusieurs logements
Dominique Julen, responsable des investissements immobiliers et membre de la direction de l’Union Suisse des Propriétaires Fonciers, met en avant l’avantage stratégique d’acheter un immeuble à plusieurs logements en Suisse. « Investir dans une propriété où vous habitez une unité et louez les autres peut être un excellent premier investissement », propose-t-il. De cette manière, vous pouvez bénéficier d’acomptes et de taux d’intérêt plus bas, généralement associés aux prêts immobiliers résidentiels, tandis que les revenus locatifs contribuent à couvrir les coûts hypothécaires.
« Même si ces types de biens n’offrent peut-être pas toutes les caractéristiques personnelles que vous souhaitez, ils présentent un levier financier important, car ils réduisent vos dépenses mensuelles et libèrent ainsi du capital pour de futurs investissements », explique Dominique.
Cependant, Dominique met également en garde contre les défis liés à la gestion de biens locatifs. « La gestion des propriétés locatives n’est pas sans défis », conseille-t-il. « Il est essentiel de comprendre les aspects juridiques de la location. Je recommande fortement de consulter un avocat spécialisé en droit locatif en Suisse pour vous assurer que toutes les interactions avec les locataires sont traitées correctement, des contrats de location aux avis de résiliation. »
Cette approche ne se contente pas de protéger votre investissement, mais elle garantit également que vous respectez les réglementations locatives suisses tout en protégeant vos droits ainsi que ceux de vos locataires.
9. Gardez un œil sur les appartements et maisons qui restent sur le marché
Marco Noth, responsable de l’évaluation immobilière et membre de la direction de l’Union Suisse des Propriétaires Fonciers, met en avant une stratégie souvent négligée lors de l’achat d’une maison, notamment sur le marché immobilier dynamique suisse. Alors que les nouvelles offres suscitent souvent de l’excitation et attirent immédiatement l’attention, ce sont souvent les propriétés qui restent plus longtemps sur le marché qui peuvent offrir de véritables opportunités.
« Les biens immobiliers qui arrivent sur le marché avec un prix élevé, un mauvais matériel marketing ou une mise en scène inadéquate sont souvent négligés », explique Marco. « Ces maisons peuvent ne pas faire une première impression favorable, mais elles sont souvent des joyaux cachés, susceptibles d’être acquises sous le prix du marché si elles n’ont pas trouvé preneur avec les premières offres. »
Marco recommande une approche équilibrée dans la recherche de biens. « Il est certes important de suivre les nouvelles offres, mais ne négligez pas les biens qui sont sur le marché depuis un certain temps. Ils offrent souvent la possibilité de négocier un meilleur prix, notamment si leur tarif a été revu à la baisse. »
Marco suggère également une approche proactive : « Faites appel à un expert pour évaluer la valeur réelle de ces biens. Cela vous aidera à comprendre les coûts éventuels des rénovations ou des modifications nécessaires pour transformer une propriété négligée en votre maison idéale. »
Avec cette stratégie, les acheteurs peuvent tirer parti de la nature moins compétitive des offres plus anciennes pour obtenir de meilleures conditions et potentiellement trouver une propriété offrant un bon rapport qualité-prix sur le marché immobilier suisse.
