Relooké : le grand art du home staging

Qu’est-ce que le home staging ?

Le home staging – il n’existe malheureusement pas de terme français raisonnable – désigne toutes les mesures visant à valoriser les espaces intérieurs et extérieurs dans le cadre d’une vente immobilière. Pour ce faire, une entreprise de home staging professionnelle établit un concept coordonné de meubles, d’accessoires, de couleurs et d’éclairage et donne des recommandations sur les éventuels petits travaux de rénovation nécessaires, comme les retouches et la peinture.

Le home staging a donc pour objectif de présenter un bien immobilier à vendre sous un jour aussi avantageux que possible et d’obtenir ainsi un délai de commercialisation plus court et un prix de vente plus élevé. Dans la plupart des cas, la plus-value dépasse substantiellement les coûts du home staging.

D’où vient le home staging ?

Le home staging trouve son origine aux États-Unis dans les années 70 et s’est imposé depuis longtemps dans de nombreux pays d’influence anglo-saxonne pour la commercialisation de biens immobiliers.

Avec quelques décennies de retard et de manière encore très timide, le home staging est de plus en plus utilisé en Suisse depuis quelques années. L’Association suisse des propriétaires fonciers se considère comme un précurseur dans ce domaine et utilise le home staging chaque fois que cela est possible et judicieux pour la commercialisation de biens immobiliers. De nombreux agents immobiliers et vendeurs privés de biens immobiliers craignent les coûts initiaux élevés de cette mesure de marketing et ne voient pas que les dépenses pour un home staging intelligemment utilisé peuvent être plus que compensées par un temps de commercialisation plus court et un produit de vente plus élevé dans la plupart des cas.

À propos de coûts : Tous les membres de l’Association suisse des propriétaires fonciers bénéficient, dans le cadre d’un mandat de vente, de frais fortement réduits, voire d’une prise en charge totale des coûts du home staging.

Comment fonctionne exactement le home staging ?

En présentant le bien immobilier de manière attrayante pour les acheteurs potentiels (en le “mettant en scène” dans le jargon) grâce à une décoration et un ameublement ciblés, il est possible de créer une première impression positive lors de la visite. L’aménagement attrayant et professionnel des pièces suscite des émotions et permet aux rêveurs de maison individuelle de mieux se représenter les proportions de la pièce. Dans le meilleur des cas, un effet de bien-être se crée dès le début, les personnes intéressées tombent amoureuses de leur nouveau logement et deviennent des acheteurs. et deviennent des acheteurs.

Il s’agit donc de créer une première impression aussi convaincante et pointue que possible. Concrètement, les professionnels procèdent généralement de la manière suivante :

1. Visite et conseil : Souvent, les home stagers veulent d’abord se faire une idée de l’état du bien immobilier sur place. Ils peuvent ainsi évaluer l’ampleur des mesures de marketing à prendre et en discuter avec les vendeurs.
2. Travaux préparatoires : Une fois que l’on s’est mis d’accord sur une solution de home staging adaptée, l’étape suivante consiste à désencombrer la maison, à la dépersonnaliser, à éliminer tout désordre et à retoucher les petites traces d’utilisation. Le cas échéant, les murs sont repeints ou des travaux préparatoires sont effectués dans le jardin ou à l’extérieur.
3. Conception : Ensuite, les home stagers conçoivent un concept d’aménagement, d’espace, de couleurs et d’éclairage cohérent, adapté aux caractéristiques de chaque objet et contribuant à la valorisation du bien immobilier. Une attention particulière est accordée au choix des meubles – il doit s’agir d’un mobilier neutre et de la plus haute qualité possible. D’après notre expérience, les meubles issus du propre inventaire de l’agence sont préférables aux alternatives bon marché, comme par exemple les meubles en carton (ce qui est bon marché a généralement l’air bon marché).
4. Mise en œuvre : Enfin, la dernière étape consiste à mettre en scène l’appartement ou la maison ; les meubles sont livrés et l’objet est décoré.

En principe, l’ampleur des mesures de home staging dépend bien sûr du budget disponible. Il est recommandé d’appliquer un concept de staging cohérent et de mettre en scène toutes les pièces. Si l’on ne meuble que certaines pièces et qu’on les présente sous leur meilleur jour aux acheteurs potentiels, cela peut même être contre-productif, car le contraste avec les pièces vides ou non stagnées s’accentue.

Pourquoi le home staging fonctionne-t-il si bien ?

Le home staging est en fait de la psychologie appliquée et se sert des comportements courants des acheteurs potentiels comme suit :

• Première impression : Les gens se font rapidement une opinion sur un bien immobilier en se basant sur leur première impression. Le home staging vise à créer une première impression positive en rendant le bien attrayant et accueillant.
• Lien émotionnel : Le home staging vise à créer un lien émotionnel entre les acheteurs potentiels et le bien immobilier. Une mise en scène habile permet de susciter des émotions positives telles que la joie, la sécurité et la satisfaction – il s’agit de créer un effet de bien-être. Cela peut amener les acheteurs potentiels à créer un lien avec le bien immobilier et à s’imaginer y vivre.
• Neutralité et Dépersonnalisation: Il est souvent recommandé de retirer les objets personnels et les décorations individuelles lors du home staging afin d’attirer un public aussi large que possible. Cela permet aux personnes intéressées de mieux s’imaginer comment elles pourraient elles-mêmes aménager et utiliser l’espace.
• Perception de l’espace: La manière dont les espaces sont aménagés peut influencer la perception de leur taille, de leur fonction et de leur utilisation. Les professionnels du home staging utilisent des principes psychologiques pour faire paraître les pièces plus grandes, plus lumineuses et plus ouvertes. En plaçant habilement les meubles, en utilisant la lumière et les couleurs et en organisant l’espace, ils tentent de créer une perception optimale de l’espace.
• Créer la confiance : Le home staging peut également contribuer à créer la confiance chez les acheteurs potentiels. La présentation professionnelle du bien immobilier donne l’impression que la maison est bien entretenue et en bon état. Cela peut dissiper les incertitudes et les doutes initiaux et encourager les acheteurs potentiels à manifester davantage d’intérêt.

Autre avantage psychologique : un appartement ou une maison aménagé(e) donne l’impression d’être prêt(e) à être occupé(e) et les acheteurs potentiels ne voient pas directement l’effort important qu’ils devront fournir après l’acquisition. Cet effet est confirmé par diverses études et enquêtes réalisées aux États-Unis.

Important : Le home staging n’a pas pour but d’arnaquer les acheteurs. C’est même le contraire : le home staging montre à l’acheteur un potentiel qu’il ne reconnaîtrait pas sans home staging – et qui l’empêcherait d’acheter le bien immobilier qu’il convoite.

Quels sont les différents types de home staging ?

Selon la situation initiale et le budget, il existe de nombreuses possibilités de “stager” ou d’aménager un bien immobilier. Nous nous sommes frayés un chemin dans la jungle des désignations et avons essayé d’y voir plus clair :

1. Full Home Staging : Le bien immobilier vide est entièrement mis en scène, c’est-à-dire qu’il est meublé et décoré. Selon le prestataire, il est également possible de choisir un concept d’éclairage ou de parfum adapté afin de tirer le maximum du bien immobilier.
2. Partial Home Staging : Soit certaines pièces d’un appartement ou d’une maison sont scannées de manière ciblée et présentées sous le meilleur jour possible. Ou bien le home staging ne concerne que certains composants (ameublement, décoration, réparation de traces d’utilisation, etc.)
3. Complémentary Home Staging : Lorsqu’un bien immobilier est encore partiellement meublé, le home staging permet de donner une impression de professionnalisme. En plaçant de manière réfléchie les différents meubles, le bien immobilier est mis en valeur.
4. Le home staging light : Le credo s’applique ici “use what you have” – un professionnel aide à dépersonnaliser les pièces et à obtenir ainsi “l’effet hôtel” souhaité.
5. Virtual Home Staging : C’est la variante la plus avantageuse – des objets d’ameublement sont placés dans une photo de manière à ce que l’on puisse s’imaginer comment la pièce vide pourrait être aménagée. L’expérience montre toutefois qu’un home staging virtuel ne remplace pas une visite sur place. En fin de compte, les émotions jouent un rôle décisif lors de l’achat d’une maison ; on doit se sentir chez soi sur place et non devant un écran.

Qu’est-ce qui fait un bon home staging ?

En matière de home staging, il y a quelques points importants auxquels il faut faire attention :

• Neutralité: utiliser des couleurs et des décorations neutres afin de s’adresser aux goûts d’un large groupe cible. Un concept de style bien pensé est également pertinent.
• Éliminer le désordre / dépersonnaliser : Pour les objets encore occupés, enlever les objets personnels et ranger les meubles superflus afin de donner une impression de propreté et d’espace.
• Éclairage : Un concept d’éclairage bien pensé avec un mélange de lumière naturelle et artificielle pour rendre l’espace clair et accueillant.
• Souligner les points forts : Mettre délibérément en avant les meilleures caractéristiques de la maison ou de l’appartement, comme les détails architecturaux ou les équipements particuliers.
• Les petits détails font la différence : Des fleurs fraîches et des accessoires élégants contribuent à améliorer l’impression générale.
• Extérieur: une belle entrée et un jardin / une terrasse bien entretenus créent une atmosphère accueillante.

Il est donc important de créer uneambiance confortable dans laquelle un public aussi large que possible se sentira à l’aise. Grâce à un choix professionnel des couleurs et à la bonne sélection des meubles, des accessoires et des objets d’art, on obtient unconcept de design bien pensé qui devrait permettre aux personnes intéressées d’imaginer aussi facilement que possible leur propre avenir entre leurs quatre murs. Une étude menée par la National Association of REALTORS (NAR) dans ce contexte a révélé que 77% des acheteurs interrogés s’imaginent mieux un appartement meublé par des professionnels comme futur foyer qu’un bien immobilier vide.

Avantages et inconvénients du home staging

Avantages:

• Temps de commercialisation plus court : entraîne une baisse des frais de commercialisation (p. ex. frais d’annonce) et des frais de maintien en cas de vacance (p. ex. intérêts hypothécaires et frais annexes).

• Recettes de vente plus élevées

• Avantage concurrentiel : le home staging contribue à démarquer positivement son bien immobilier des autres offres.

• Davantage de visites : Les personnes potentiellement intéressées sont plus enclines à visiter des biens immobiliers stagnés.

Inconvénients:

• Coûts initiaux : un bon homestaging peut coûter 10 000 CHF ou plus. Dans la plupart des cas, les effets positifs d’un homestaging compensent largement les coûts.

Dans quels cas le home staging est-il rentable ?

Le home staging est presque toujours rentable, en particulier en Suisse – indépendamment dutype de bien immobilier ou de lasituation du marché . Le fait que le bien immobilier soit vide ou encore habité ne joue en principe aucun rôle. Ce qui est sûr, c’est que le home staging est une méthode efficace et éprouvée pour augmenter lavaleur de vente et pour attirer davantage d’acheteurs potentiels et accélérer le processus de vente.

De nombreuses études et statistiques prouvent que le home staging est un succès et que les coûts des mesures de home staging sont rapidement amortis par unproduit de vente plus élevé . En bref, c’est un investissement qui en vaut la peine, qu’il s’agisse d’unsimple appartement ou d’uneluxueuse villa .

Existe-t-il des études scientifiques sur l’efficacité du home staging ?

Il existe, surtout aux États-Unis, diverses études et enquêtes qui permettent d’établir une évidence empirique concernant l’efficacité de Home Staging . Ainsi, par exemple, une enquête de la National Association of Realtors (NAR) de 2017 montre que la mise en scène d’un appartement apporte unavantage de vente mesurable , c’est-à-dire qu‘il est normalement possible d’obtenir unprix de vente plus élevé . Selon les données de la NAR, environ un tiers des agents immobiliers indiquent que, grâce à la mise en scène, les offres d’achat sont supérieures de 1% à 5% par rapport à des biens immobiliers similaires. En outre, 21% des agents immobiliers indiquent que la valeur d’un appartement ou d’une maison augmente de 6% à 10%.

Selon une autre étude de l’association professionnelle américaine, il y a également un effet démontrable en ce qui concerne ladurée sur le marché. Avec un home staging professionnel, les biens immobiliers se vendent en général plus rapidement. Selon la NAR, 62% des agents immobiliers indiquent que la mise en scène a un effet positif sur letemps de commercialisation d’une maison. La Real Estate Staging Association (RESA) a également constaté en 2020 dans une étude que les maisons “mises en scène” jouissaient d’unedemande significativementplus élevée , se vendaient plus rapidement et que le produit de la vente obtenu était dans 85% des cas entre 5% et 23% plus élevé que le prix de vente initialement fixé.
Les Anglo-Saxons ne sont pas les seuls à apprécier le home staging. En Suède aussi, plusieurs études ont démontré qu’il est possible de vendre des objets à la fois en moins de temps et à un prix plus élevé (jusqu’à 15% d’augmentation). Il est intéressant de noter que le home staging en tant quemesure de promotion des ventes n’est pas encore très répandu en Suisse, malgré ses avantages évidents.

Combien coûte un home staging professionnel ?

Le coût d’un home staging professionnel dépend de différents facteurs tels que la surface habitable du bien immobilier et l’ampleur de la mission. Un “full home staging” réalisé dans les règles de l’art peut rapidement coûter plus de 10’000 CHF. Les accords selon lesquels les huit premières semaines sont comprises dans le prix initial, mais qu’ensuite chaque semaine supplémentaire entraîne des frais supplémentaires, sont courants mais tout à fait délicats. Selon la durée de commercialisation, cela peut donc coûter cher

Qui prend en charge les frais de home staging ?

Normalement, c’est le vendeur qui doit prendre en charge les frais de home staging. En règle générale, cet investissement en vaut la peine et les coûts correspondants du home staging sont rapidement amortis par unproduit de vente plus élevé .

A l’Association suisse des propriétaires fonciers, nous sommes tellement convaincus de l’efficacité du home staging que nous préfinançons les frais de home staging de nos membres dans le cadre d’un mandat de vente et que nous les prenons même entièrement en charge dans certains cas. Selon l’ampleur des travaux nécessaires, nous aidons également à repeindre ou à avancer les petits travaux de rénovation.

Puis-je déduire les frais de home staging des impôts ?

Comme le home staging est encore relativement récent et peu répandu en Suisse, il n’existe pas de directives uniformes sur la déductibilité fiscale. L’Association suisse des propriétaires fonciers défend la position selon laquelle le home staging est une mesure publicitaire et peut donc être déduit comme frais de vente pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. De plus, le home staging augmente le prix de vente et donc l’impôt sur les gains immobiliers – il n’y aurait donc rien de logique à ce que les mesures qui ont conduit à l’augmentation de l’impôt sur les gains immobiliers puissent être déduites en tant que charges.

Puis-je faire du home staging moi-même ou dois-je faire appel à un professionnel ?

Mettre un bien immobilier en valeur demande du temps, de l’expérience et surtout des connaissances spécialisées. Un home stager professionnel sait exactement comment mettre en valeur les caractéristiques spécifiques d’unemaison individuelle ou l’architecture caractéristique d’unappartement en ville afin d’exploiter pleinement le potentiel du bien. Il existe même divers cours où l’on apprend à mettre l’accent sur les caractéristiques pertinentes pour attirer les acheteurs potentiels.

Si l’on n’a pas peur de faire des efforts, on peut bien sûr aussi envisager une approche“Do-It-Yourself” sur . Mais souvent, les meubles et les objets de décoration nécessaires font tout simplement défaut ; en effet, le modèle commercial des home stagers repose, pour simplifier, sur la location de meubles.
Les tentatives d’aventure dans le domaine du home staging doivent donc être bien réfléchies. Même si l’on dispose d’un œil exercé et d’un flair pour aménagement de bon goût , le regard objectif d’un professionnel aide à rendre leprocessus de vente plus efficace et à éviter les écueils pour obtenir le meilleur prix de vente possible sur le marché.

Home staging par l’Association suisse des propriétaires fonciers

Pour lesmembres de notre association , nous proposons, en collaboration avec notre entreprise partenaire tRaumplaner, lehome staging gratuitement ou à un prix très avantageux dans le cadre d’un mandat de vente. Nous nous ferons un plaisir de vous aider à tirer tout le potentiel et leprix de vente maximal de votre bien immobilier.

Le home staging de A à Z

A – Esthétique

L’esthétique est d’une importance capitale dans le home staging. L’objectif est de faire en sorte que le bien immobilier plaise aux acheteurs potentiels et augmente sa valeur.

B – Budget

Le budget pour le home staging peut varier. En Suisse, il peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers de francs, en fonction de la taille de la propriété et du niveau de service souhaité.

C – Caractère

Le caractère du bien immobilier ne doit pas être perdu lors du staging, mais idéalement mis en valeur afin de créer un lien émotionnel avec l’acheteur potentiel.

D – Décoration

Des éléments décoratifs tels que des tableaux, des plantes et des coussins sont utilisés pour rendre les pièces plus accueillantes et attrayantes.

E – Débarras

Avant de commencer le staging, il est souvent nécessaire de désencombrer le bien immobilier et de le débarrasser de ses effets personnels.

F – Photographie

Des photographies de haute qualité sont importantes pour présenter le logement stagné sous son meilleur jour, en particulier pour les annonces en ligne.

G – Plan d’étage

Un plan clair et logique aide l’acheteur potentiel à s’orienter dans la propriété et à utiliser l’espace de manière optimale.

H – Agences de home staging

En Suisse, il existe des agences spécialisées qui peuvent prendre en charge l’ensemble du processus de home staging.

I – Investissement

Le home staging est un investissement qui est souvent rentabilisé par une vente plus rapide et un prix de vente plus élevé.

J – Jeunes et vieux

Le home staging doit séduire différents groupes cibles, aussi bien les jeunes que les acheteurs plus âgés.

K – Cuisine

La cuisine est un point focal important du home staging, car elle est souvent considérée comme le “cœur de la maison”.

L – Lumière

Un bon éclairage peut avoir une influence considérable sur l’ambiance d’une propriété et la rendre plus accueillante.

M – Meubles

Les meubles doivent être bien proportionnés et ne doivent ni encombrer la pièce ni la faire paraître trop vide.

N – Durabilité

La tendance est à l’utilisation de matériaux et de meubles durables, ce qui est souvent bien accueilli dans une Suisse soucieuse de l’environnement.

O – Présence en ligne

Une forte présence en ligne, avec des photos et des descriptions de la maison que l’on vient d’aménager, est déterminante pour le succès des ventes.

P – Professionnalisme

Le professionnalisme dans la mise en œuvre et dans les relations avec les clients est essentiel pour le succès du home staging.

Q – Qualité

La qualité du home staging peut être décisive pour la première impression qu’un acheteur potentiel aura du bien immobilier.

R – Répartition des pièces

La répartition des pièces doit être logique et correspondre aux besoins du groupe cible.

S – Style

Le style du home staging doit être adapté au bien immobilier, mais aussi suffisamment flexible pour s’adresser à un large public.

T – Tendances

Les tendances en matière de design d’intérieur peuvent être prises en compte, mais elles ne doivent pas éclipser les éléments intemporels de la maison.

U – Déménagement

Souvent, le home staging est effectué avant un déménagement afin de rendre le bien immobilier prêt à être vendu.

V – Prix de vente

Le home staging professionnel permet souvent d’obtenir un prix de vente plus élevé.

W – Salle de séjour

Le salon est souvent le point central d’un bien immobilier et doit être aménagé de manière particulièrement attrayante.

X – facteur X

Ce que l’on appelle le facteur X est le petit plus qui distingue un bien immobilier et le fait se démarquer des autres.

Y – Yard (jardin)

En Suisse, l’espace extérieur est souvent aussi important que l’espace intérieur. Un jardin bien entretenu peut augmenter la valeur d’un bien immobilier.

Z – temps

Un home staging professionnel peut accélérer le processus de vente, car le bien immobilier est présenté de manière plus attrayante et prêt à être vendu