9 errori da evitare nella vendita di un immobile

Vendere la casa o l’appartamento può essere un compito impegnativo, sia dal punto di vista logistico che emotivo, dato che molte persone sono fortemente legate alla propria abitazione. Secondo un recente rapporto sulle tendenze del mercato immobiliare, il proprietario medio trascorre 14 anni nella propria casa prima di decidere di venderla. Sebbene sia raro che una vendita avvenga senza intoppi, essere consapevoli degli errori più comuni può rendere il processo più fluido e meno pesante dal punto di vista emotivo.

Che sia la prima vendita o che abbiate già esperienza, sapere cosa evitare può influenzare notevolmente la vostra esperienza di vendita. Ecco alcuni degli errori più comuni a cui prestare attenzione:

• Vendere a un prezzo troppo alto
• Tempismo inadeguato
• Trascurare le riparazioni
• Lasciarsi trasportare dalle emozioni
• Preparazione insufficiente
• Non assumere un fotografo professionista
• Trascurare l’aspetto esteriore
• Dimenticare di considerare i costi aggiuntivi
• Non conoscere i propri punti di forza e di debolezza

2. Vendere nel momento sbagliato

Il momento della vendita può avere un impatto significativo sul prezzo ottenuto. In molte aree, il momento migliore per vendere è la seconda metà di aprile, poiché gli immobili messi in vendita in questo periodo tendono a essere venduti a prezzi più alti. In alcuni mercati, ad esempio, le case vendute in questo periodo possono ottenere un prezzo significativamente superiore rispetto a quelle messe in vendita in altri periodi dell’anno. È fondamentale tenere conto delle condizioni meteorologiche locali e di altri fattori per determinare il momento migliore per vendere nella vostra zona.

Un altro fattore da considerare è la durata della proprietà. Per evitare di pagare l’imposta sulle plusvalenze sulla vendita della vostra abitazione principale, dovete aver vissuto nell’immobile per almeno due degli ultimi cinque anni. Questo può influenzare la vostra strategia di tempistica e aiutarvi a massimizzare i vostri vantaggi finanziari

3. Non lesinate sulle riparazioni

Anche i piccoli difetti possono scoraggiare i potenziali acquirenti. Maniglie delle porte allentate, rubinetti che gocciolano o piccole ammaccature nei muri possono lasciare gli acquirenti insicuri e chiedersi se non siano stati trascurati problemi più gravi.

Secondo recenti studi, i venditori di solito intraprendono da 2 a 3 ristrutturazioni o miglioramenti per preparare la casa alla vendita, con il 79% che intraprende almeno un miglioramento. I progetti più comuni sono

• Tinteggiatura interna (35% dei venditori)
• Giardinaggio e sistemazione del paesaggio (28% dei venditori)
• Miglioramenti alla cucina (24%)
• Sostituzione o riparazione di tappeti o rivestimenti per pavimenti (24%)
• Miglioramento del bagno (27%)

Costo medio delle riparazioni più importanti
Mentre molte riparazioni sono minori e poco costose, alcuni problemi importanti possono essere costosi. Ecco alcuni esempi di tipiche riparazioni importanti:

• Impianto idraulico – Bagno/doccia/wc
• Tetto nuovo
• Verniciatura esterna
• Finestre e porte
• Nuovo sistema di riscaldamento
• Lavori elettrici
• Tappeti e rivestimenti per pavimenti
• Terrazze

Le riparazioni proattive possono aiutarvi a evitare spese impreviste e a rendere la vostra casa interessante per i potenziali acquirenti.

Offrire un credito per le riparazioni
Se la vostra casa o appartamento presenta problemi noti che vengono scoperti durante la visita dell’acquirente, potete offrire un credito per le riparazioni. In questo modo gli acquirenti potranno occuparsi personalmente delle riparazioni dopo l’acquisto. Questo approccio è interessante per gli acquirenti che vogliono gestire i lavori di ristrutturazione secondo le proprie preferenze e i propri tempi.

Abbassare il prezzo di vendita
Se scoprite dei difetti nella vostra casa o appartamento prima della vendita, prendete in considerazione la possibilità di abbassare il prezzo di vendita di conseguenza. Siate trasparenti nella descrizione dell’immobile e indicate che il prezzo riflette questi problemi noti. Questa onestà evita future trattative sul prezzo e attira gli acquirenti pronti a comprare una casa o un appartamento da riparare. Adeguando il prezzo, potete stabilire aspettative realistiche e accelerare il processo di vendita

4. Quando le emozioni influenzano la vendita della vostra casa

Per vendere con successo, è importante separare il vostro attaccamento emotivo all’immobile dai dettagli commerciali della vendita. Questo può essere particolarmente difficile se avete un legame profondo con la vostra casa, ma è essenziale mantenere un atteggiamento professionale.

Errore emotivo: prendere sul serio le trattative

È fondamentale mantenere il sangue freddo durante il processo di vendita, soprattutto durante le trattative. Siate realistici: nessuna casa o appartamento è perfetto, soprattutto se è vecchio. Non lasciate che le richieste di piccole riparazioni da parte degli acquirenti facciano deragliare la vendita.

Tenete presente che l’amore e la cura che avete messo nella vostra casa potrebbero non essere apprezzati da tutti gli acquirenti e potrebbero non aggiungere alcun valore reale all’immobile. Ad esempio, se avete armeggiato con la vernice interna e l’acquirente preferisce che sia rifatta da un professionista, non prendetela come una critica alle vostre capacità.

Errore emotivo: non concedere un numero sufficiente di visite

Le visite e le occasionali “case aperte” sono parte integrante della vendita, anche se non sempre sono pratiche. Pochissimi acquirenti sono disposti a comprare un immobile senza prima averlo visto. Se avete un’agenzia immobiliare, questa dovrebbe coordinare le visite in modo che avvengano negli orari concordati.

Assicuratevi di riordinare la casa o l’appartamento e di portare con voi bambini e animali domestici quando i potenziali acquirenti visitano l’immobile. La presenza del venditore può mettere a disagio gli acquirenti. Dovete far sì che gli acquirenti si immaginino di vivere nell’immobile, il che è difficile se ci siete voi.

In breve, per vendere con successo la vostra casa, è essenziale separare il vostro attaccamento emotivo dai dettagli della transazione. Questo può essere difficile, soprattutto se avete un legame profondo con la vostra casa, ma è importante mantenere un approccio professionale.

Errore emotivo: prendere sul serio le trattative

Durante il processo di vendita è fondamentale mantenere il sangue freddo, soprattutto durante le trattative. Aspettatevi che l’ispezione della casa riveli qualche problema: nessuna casa è perfetta, soprattutto quelle più vecchie. Non lasciate che una piccola richiesta di riparazione da parte dell’acquirente comprometta l’intera transazione.

Non dimenticate che l’amore e l’attenzione che avete dedicato alla vostra casa non saranno necessariamente apprezzati da tutti gli acquirenti e non aumenteranno necessariamente il valore dell’immobile. Ad esempio, se avete dipinto da soli gli interni, ma l’acquirente preferisce un lavoro professionale, non prendetela come una critica personale.

Errore emotivo: essere inflessibili durante le visite guidate

Le visite e gli open day occasionali sono una parte essenziale della vendita di un immobile, anche se non sempre sono pratici. Pochissimi acquirenti acquisteranno un immobile senza averlo prima visitato. Se lavorate con un’agenzia immobiliare, questa dovrebbe coordinare le visite o fornire un box da utilizzare per gli agenti dell’acquirente, in modo che possano effettuare le visite negli orari previsti.

Assicuratevi di lasciare l’immobile e di portare con voi bambini e animali domestici durante le visite. La presenza del venditore può mettere a disagio gli acquirenti. Gli acquirenti devono immaginarsi di vivere nell’immobile, il che è difficile se il venditore è presente.

5. Preparazione e allestimento inadeguati

Impegnarsi per far sì che la casa abbia il suo aspetto migliore prima di metterla in vendita è un investimento intelligente di tempo e denaro. Molti acquirenti possono basare la loro decisione di fare un’offerta su ciò che vedono nelle foto e nei tour virtuali. Un recente sondaggio ha dimostrato che quasi il 60% dei millennial si sentirebbe abbastanza sicuro da fare un’offerta anche solo dopo aver visto un tour virtuale in 3D.

Ecco alcuni consigli su come pulire, preparare e mettere in scena la vostra casa in modo efficace:

Pulizia accurata

• Passare l’aspirapolvere, spazzare e passare lo straccio: assicurarsi che tutti i pavimenti siano puliti.
• Lucidate o pulite elettrodomestici e piani di lavoro: fate brillare le superfici.
• Pulire i bagni: prestare particolare attenzione a bagni, lavandini e specchi.
• Eliminare gli odori: utilizzare deodoranti per ambienti e aprire le finestre per mantenere l’aria fresca.
• Piegare e riporre il bucato: tenere il bucato lontano da occhi indiscreti.
• Organizzare gli armadi: gli acquirenti apprezzano la presenza di molto spazio per riporre gli oggetti, quindi è bene tenere tutto in ordine.
• Ripetere prima di ogni visita: mantenere sempre la pulizia.

Spersonalizzare, disordinare e mettere in vetrina

È fondamentale che i potenziali acquirenti si immaginino di vivere nella vostra casa. Gli oggetti personali e il disordine possono impedirglielo. Ecco alcuni consigli per il decluttering e la messa in scena:

• Affittate un magazzino: riponete gli oggetti personali all’esterno per creare più spazio.
• Rimuovete gli oggetti stanza per stanza: meno oggetti avete, più grandi e spaziose appariranno le vostre stanze.
• Donate gli oggetti che non vi servono più: riducete i costi di trasloco e lo spazio di stoccaggio donando gli oggetti che non vi servono più.
• Arredamento neutro: Gli acquirenti potrebbero non condividere il vostro stile. Mantenete l’arredamento minimale e disponete i mobili in modo neutro e funzionale. Prendete in considerazione l’idea di assumere un professionista dell’home stager se i vostri mobili hanno uno stile molto particolare.
• Allestite le stanze per renderle più attraenti: Ad esempio, progettate la stanza degli ospiti come una stanza per gli ospiti piuttosto che come una palestra.
• Tinteggiare gli interni: una mano di vernice fresca può fare una grande differenza. Scegliete colori neutri, soprattutto se avete pareti dai colori audaci o unici che non piaceranno a tutti gli acquirenti.

Seguendo questi accorgimenti, potrete migliorare l’attrattiva della vostra casa sia di persona che nelle esposizioni online, aumentando le probabilità di attirare acquirenti interessati e di ricevere offerte vantaggiose.

6. Non assumete un fotografo professionista

La fotografia professionale per il vostro annuncio immobiliare è essenziale, anche se non lavorate con un’agenzia immobiliare. Dato che il 95% degli acquirenti cerca immobili online, le vostre foto danno la prima impressione della vostra casa o appartamento.

I fotografi professionisti, in genere, si fanno pagare poche centinaia di franchi e forniscono immagini nitide e chiare, con molta luce naturale, che mettono in risalto le caratteristiche migliori del vostro immobile.

7. Trascurare l’aspetto esterno delle case unifamiliari

L’esterno della vostra casa è la prima cosa che i potenziali acquirenti vedono quando la visitano. Non concentratevi solo sull’interno e trascurate l’esterno. Secondo recenti studi, il 28% dei venditori migliora il paesaggio e l’esterno della propria proprietà prima di metterla in vendita. Gli interventi paesaggistici più comuni sono i seguenti:

• Tagliare il prato: assicurarsi che sia pulito e ben curato.
• Tinteggiare l’esterno (se necessario): Dare un tocco di classe alla casa.
• Ripulire i vialetti: tenerli puliti e accessibili.
• Manutenzione stagionale: raccogliere le foglie e potare cespugli e rami.

8. Perdere il controllo dei costi

Quando si vende un immobile in Svizzera, è fondamentale tenere conto dei vari costi necessari per portare a termine la transazione. I costi di chiusura del venditore possono rappresentare tra l’8 e il 10% del prezzo di vendita. Ecco le principali spese da tenere a mente:

• Spese notarili e catastali
  • Spese notarili: in Svizzera le spese notarili sono obbligatorie per le vendite di immobili e sono generalmente comprese tra lo 0,1% e lo 0,5% del prezzo di vendita.
  • Tasse catastali: variano da cantone a cantone, ma in genere si aggirano tra lo 0,1% e lo 0,5% del prezzo di vendita. Questa tassa copre la registrazione del trasferimento di proprietà nel registro fondiario.
• Imposta sul trasferimento di proprietà
  • Imposta sul trasferimento di proprietà: a seconda del cantone, questa imposta varia tra l’1% e il 3% del prezzo di vendita. In alcuni cantoni, questo costo viene suddiviso tra l’acquirente e il venditore.
• Tassa di estinzione anticipata dell’ipoteca
  • Tassa di estinzione anticipata: se avete un’ipoteca attiva sul vostro immobile, può essere applicata una tassa in caso di estinzione anticipata dell’ipoteca. Queste spese possono variare notevolmente a seconda del contratto di mutuo.
• Spese legali
  • Spese legali: se si assume un avvocato per la vendita, le spese possono variare da 1.000 a 3.000 franchi svizzeri, a seconda della complessità della transazione.
• Costi di preparazione
  • Riparazioni e allestimento: per massimizzare il prezzo di vendita, potrebbe essere necessario investire in riparazioni, ristrutturazioni o allestimenti professionali. Questi costi possono variare da poche centinaia a diverse migliaia di franchi, a seconda del lavoro da svolgere.
• Costi di marketing e pubblicità
  • Costi di marketing: se vendete il vostro immobile da soli, dovrete mettere in conto i costi pubblicitari, come la pubblicità online, la fotografia professionale e il materiale promozionale, che possono ammontare a diverse centinaia di franchi.
• Costi vari
  • Spese di trasloco: non dimenticate di mettere in preventivo le spese di trasloco dei mobili e degli effetti personali.
  • Spese amministrative: si tratta di costi relativi ai documenti necessari, come perizie e certificati.

Prevedendo questi costi in anticipo, potrete gestire meglio le vostre finanze ed evitare spiacevoli sorprese durante il processo di vendita. La contabilizzazione di tutte queste spese assicura una transazione più fluida e finanziariamente più solida

9. Non assumete un agente immobiliare (se non volete gestire tutto da soli)

A meno che non abbiate il tempo, l’impegno e le competenze necessarie per vendere la vostra casa o il vostro appartamento da soli, spesso è meglio ricorrere a un’agenzia immobiliare.

I principali vantaggi di lavorare con un agente sono i seguenti:

• Gestione dei documenti: l’agente si occuperà di tutte le pratiche necessarie.
• Riduzione dello stress: gli agenti vi aiutano a concentrarvi sui fatti piuttosto che sulle emozioni.
• Competenza di mercato: gli agenti conoscono il mercato locale e sanno cosa cercano gli acquirenti.
• Determinazione del prezzo: gli agenti utilizzano le analisi di mercato per stabilire il prezzo giusto per la vostra proprietà.

Scegliete l’agente giusto! Scegliete un agente che conosca bene il mercato locale e che abbia esperienza nella vendita di immobili nella vostra zona. Controllate le recensioni su Google o Trustpilot.

Per trovare un buon agente:

• Leggete le recensioni: verificate cosa hanno da dire gli altri clienti.
• Stabilite le vostre aspettative: assicuratevi che i vostri obiettivi corrispondano a quelli dell’agente.
• Negoziare le condizioni: sebbene molti venditori non negozino, il 55% di quelli che lo fanno hanno successo.

Evitando questi errori comuni, aumenterete le possibilità di vendere la vostra proprietà senza problemi e con profitto.