Perché le piazzole non possono essere valutate online?
Tutti i calcolatori immobiliari online disponibili su Internet si basano su modelli di valutazione edonici che, a loro volta, fanno riferimento a un gran numero di transazioni effettivamente avvenute. E qui sta il problema: i trasferimenti di terreni edificabili in Svizzera sono troppo pochi per poter determinare un valore statisticamente affidabile
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Perché i listini dei prezzi al metro quadro dei terreni edificabili sono inutili?
La mancanza di transazioni sui terreni edificabili e di trasparenza dei prezzi è un altro motivo per cui gli elenchi o le tabelle dei prezzi al metro quadro per i terreni edificabili non sono molto utili. Anche in questo caso non esiste una scorciatoia per determinare valori fondiari affidabili
Come si definisce il valore di mercato dei terreni?
La definizione di valore di mercato divide le opinioni ed esistono diverse varianti più o meno appropriate. Gli esperti di valutazione dell’Unione Svizzera dei Proprietari Fondiari si basano esclusivamente sulla seguente definizione di valore di mercato:
Il valore di mercato di un immobile è il prezzo massimo illimitato che un potenziale acquirente sarebbe disposto a pagare per l’immobile in questione il giorno della valutazione in normali transazioni commerciali e tenendo conto di tutte le influenze sul valore.
Determinazione del valore degli immobili (SIV), Canonica Francesco 2009
Quali metodi sono appropriati per valutare i terreni edificabili?
1 Scelta: metodo del valore comparativo
Il metodo preferito per valutare i terreni è il metodo del valore comparativo. Si tratta di confrontare il terreno da valutare con i prezzi recentemente negoziati di altri terreni comparabili e di applicare maggiorazioni o detrazioni. E qui inizia il problema: in Svizzera – a differenza degli Stati Uniti, per esempio – le transazioni sono troppo poche per poter dedurre un prezzo in modo affidabile. Inoltre, i prezzi delle transazioni non sono disponibili pubblicamente, il che complica ulteriormente la situazione.
Conclusione:in pratica, il metodo del valore comparativo può essere utilizzato solo in rari casi.
2 Scelta: calcolo del valore residuo
Quando non esiste un prezzo di confronto, i valutatori preferiscono utilizzare il metodo del valore residuo. Con questo metodo, i costi di costruzione teorici vengono dedotti dal valore atteso di un nuovo edificio con il massimo sfruttamento per arrivare al prezzo del terreno.
Esempio di un condominio di nuova costruzione
Prezzo di vendita previsto o valore di rendimento: CHF 5.000.000.
Costi di costruzione previsti (compreso l’utile): CHF 3.200.000.
Valore teorico del terreno: CHF 1.800.000. –
Conclusione:il metodo del valore residuo pone al valutatore elevati requisiti tecnici, in quanto è necessario formulare ipotesi complesse su una possibile nuova costruzione, sui suoi costi di costruzione e sul futuro prezzo di vendita. Nella maggior parte dei casi, il valutatore si avvale anche dei servizi di un architetto che conosce la legislazione edilizia locale.
Quali sono le qualifiche richieste per le valutazioni dei terreni?
La valutazione dei terreni edificabili fa parte della “haute école” della valutazione immobiliare. Le valutazioni dei terreni devono quindi essere effettuate da esperti immobiliari che conoscono il settore e sono in possesso di un diploma federale (ad esempio, valutatore immobiliare CAS HES, valutatore immobiliare qualificato, fiduciario immobiliare qualificato, economista immobiliare).
I non addetti ai lavori possono valutare da soli il valore di un terreno edificabile?
La risposta breve è no. Sia per il metodo del valore comparativo che per il calcolo del valore residuo, i non addetti ai lavori non dispongono dei dati comparativi e delle conoscenze metodologiche necessarie. Le valutazioni dei terreni devono essere effettuate esclusivamente da periti immobiliari esperti che conoscono la zona e sono in possesso di un diploma federale.
Quanto costa una valutazione professionale di un terreno?
Una valutazione fondiaria (di solito con il metodo del valore residuo) costa diverse migliaia di franchi svizzeri. I membri dell’Unione Svizzera dei Proprietari Fondiari terrieri possono avvalersi gratuitamente della competenza di periti immobiliari qualificati.
Valutazione gratuita dei terreni da parte dell’Unione Svizzera dei Proprietari Fondiari
Tutti i membri dell’Unione Svizzera dei Proprietari Fondiari terrieri possono far valutare gratuitamente terreni, immobili d’investimento, case unifamiliari e condomini dai valutatori qualificati dell’associazione
Non ne avete ancora abbastanza? Scoprite di più sulla valutazione degli immobili qui.
Quali tipi di terreni esistono in Svizzera?
Secondo l’art. 655 del Codice Civile svizzero, i beni immobili comprendono la proprietà, i diritti separati e permanenti iscritti nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di beni immobili.
Questa suddivisione non è molto utile per la valutazione dei beni immobili nel presente contesto e, ai fini della nostra valutazione, la definiamo come segue:
Terreni non agricoli
- costruito
- non costruito
Terreno agricolo (LDFR)
- costruito
- non costruito
I terreni non edificati sono terreni senza edifici, o terreni edificati, dove il valore di mercato dei terreni non edificati è superiore al valore di mercato dei terreni edificati.
I terreni edificabili possono anche essere suddivisi come segue:
Terreno in attesa di costruzione: terreno situato al di fuori della zona edificabile, che potrebbe essere classificato come terreno edificabile in futuro.
Terreno edificabile: terreno all’interno della zona edificabile, ma non ancora allacciato all’elettricità, all’acqua o alle acque reflue.
Terreno edificabile: terreno edificabile servito che può essere costruito una volta ottenuta la licenza edilizia.
Quali fattori influenzano il valore dei terreni edificabili?
Macrosito: in quale comune si trova il terreno edificabile?
Microsito: posizione all’interno di un comune (ad esempio, vista, orientamento, distanza dai trasporti pubblici e dalle infrastrutture, inquinamento acustico).
Dimensione del lotto: più grande è il lotto, meglio è.
Forma del terreno:facile o difficile da costruire?
Zona edificabile: definisce le costruzioni autorizzate, con norme sull’altezza e la lunghezza degli edifici, la distanza dai confini, l’indice di utilizzo, l’indice di massa dell’edificio, ecc.
Condizioni di costruzione:ad esempio, allineamenti, distanze dai corsi d’acqua, alberi protetti.
Servizi: sono disponibili gli allacciamenti per l’elettricità, l’acqua e le acque reflue?
Diritti di passaggio, diritti di costruzione nelle vicinanze, ecc.
Topografia: ci sono restrizioni dovute alla topografia? Natura del terreno:ci sono siti contaminati?
Radon:qual è il livello di radon?
Zona di pericolo:il terreno edificabile si trova in una zona di pericolo (ad es. per frane, cadute di massi, inondazioni)?
Tasse: Qual è la pressione fiscale nel comune?
Adatto a determinate condizioni: Metodo della classe di situazione
Il metodo della classe di ubicazione sta diventando sempre più obsoleto. Questo metodo ausiliario è una specialità svizzera e considera il valore di un terreno in base alla sua situazione in relazione al valore di rendimento, ai proventi della vendita o al valore di sostituzione delle strutture costruite.
Il metodo della classe di ubicazione può calcolare solo i valori relativi, non i valori di mercato, e dovrebbe essere utilizzato solo in casi eccezionali e giustificati.
