Le 7 regole d’oro del finanziamento

Il finanziamento di un immobile, sia esso una casa di proprietà o un bene d’investimento, rappresenta una sfida complessa. Fattori finanziari, legali, fiscali e personali giocano tutti un ruolo centrale. Di fronte alla marea di termini tecnici e alle formulazioni spesso criptiche utilizzate dalle banche, è facile perdere il filo. La guida dell'Associazione Svizzera dei Proprietari Fondiari mira a portare trasparenza in questo processo e a spiegare in modo chiaro le regole essenziali per il finanziamento.

Il finanziamento immobiliare è complesso. La guida dell'Unione Svizzera dei Proprietari Fondiari fornisce chiarezza e trasparenza sulle regole del finanziamento.

1. Costruire i propri fondi o essere abbastanza fortunati da ricevere un’eredità

“Quando ero giovane pensavo che il denaro fosse la cosa più importante della vita e ora che sono vecchio lo so”.
Oscar Wilde

Negli ultimi anni, i prezzi degli immobili in Svizzera sono aumentati a dismisura grazie ai tassi di interesse storicamente bassi. Per molte persone è quasi impossibile realizzare il sogno di acquistare un appartamento o una casa unifamiliare con le proprie risorse, sia perché non dispongono del capitale necessario, sia perché il loro reddito non è sufficiente per accendere un mutuo. Nonostante i tassi d’interesse siano tornati a salire dal 2022, il mercato immobiliare svizzero rimane solido e i prezzi delle case restano elevati.

Con un tasso di affittuari del 64%, la Svizzera è il “paese degli affittuari” e questo non cambierà nel prossimo futuro. Chi non ha la fortuna di avere una proprietà trasmessa in famiglia o non può contare sul sostegno finanziario della famiglia, deve trovare altre soluzioni. Come si può quindi realizzare il sogno di possedere una casa di proprietà?

Le leve sono essenzialmente due: il reddito (e quindi la capacità finanziaria) e il patrimonio netto (che influisce sul tasso del mutuo). Nella maggior parte dei casi, è difficile aumentare in modo significativo il reddito familiare in tempi ragionevoli. Certo, una maggiore formazione è possibile, ma spesso è più facile per le giovani coppie o le famiglie aumentare i propri fondi. Questo riduce l’onere degli interessi, rendendo l’immobile più accessibile.

Ma come si fa ad aumentare il proprio patrimonio netto e cosa bisogna considerare? Ecco alcune opzioni:

Donazioni: Un gesto generoso da parte dei familiari può contribuire ad aumentare il capitale proprio.
Anticipi di eredità: con questa opzione, una parte dell’eredità può essere utilizzata durante la vita per finanziare l’acquisto di un immobile.
Prestiti senza interessi: anche un prestito senza interessi da parte di familiari o amici può alleggerire l’onere finanziario.
Fondi pensione: a determinate condizioni, i fondi pensione possono essere utilizzati per investire in immobili. Tuttavia, è importante comprendere le condizioni e le relative implicazioni fiscali.

2. Il debito può essere una buona cosa

“Se devi alla banca 100 dollari, è un tuo problema. Se devi alla banca 100.000.000 di dollari, è un problema della banca”.
J.P. Getty

Le istituzioni finanziarie finanziano fino all’80% del prezzo di acquisto di un immobile – questo è noto come tasso di anticipo. Esiste una distinzione tra la prima ipoteca (65% del prezzo di acquisto) e la seconda ipoteca (importo residuo fino a un massimo dell’80%). In linea di massima, la seconda ipoteca deve essere rimborsata entro 15 anni, al più tardi prima del raggiungimento dell’età di pensionamento.

Ciò significa che l’acquirente deve mettere a disposizione almeno il 20% dei propri fondi. Per un prezzo d’acquisto di 1 milione di franchi svizzeri, sono quindi necessari almeno 200.000 franchi svizzeri di capitale proprio. Questi possono provenire da risparmi, titoli o fondi pensione. Nota importante: Almeno il 10% deve essere “capitale solido”, cioè non può provenire dal fondo pensione.

Se l’istituto finanziario valuta il valore dell’immobile inferiore al prezzo di acquisto, applica il principio del valore più basso. Ciò significa che i potenziali acquirenti devono coprire da soli la differenza.

Per i fondi pensione (pilastro 3a, fondi pensione) esistono due opzioni: possono essere ritirati anticipatamente o costituiti in pegno. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi ed è importante discutere le conseguenze fiscali e assicurative con un esperto.

Informazioni sulle tasse: l’acquisto di un immobile e l’accensione di un mutuo hanno conseguenze fiscali. Vi sono imposte una tantum, come nel caso del prelievo di fondi da un fondo pensione o (a seconda del Cantone) del trasferimento di un immobile. Ci sono anche imposte ricorrenti, come il valore locativo o l’imposta sul patrimonio. D’altra parte, gli interessi ipotecari o gli investimenti di manutenzione possono essere dedotti.

In breve, l’indebitamento immobiliare non è necessariamente una cosa negativa, anzi, una strategia ipotecaria ben scelta può spesso migliorare la vostra situazione finanziaria a lungo termine

3. La regola del 33%

“Una banca è un’istituzione che ti presta denaro se puoi dimostrare che non ne hai bisogno”.
Bob Hope

Torniamo alle basi: un’altra importante regola della finanza è che i costi correnti dell’abitazione (interessi, ammortamento e costi accessori) non devono superare un terzo del reddito lordo dell’acquirente. Il cosiddetto calcolo della capacità finanziaria è un’analisi a lungo termine, il che significa che gli istituti finanziari utilizzano tassi d’interesse calcolati e non reali. Attualmente questo tasso si aggira intorno al 5% e si basa sulla media storica.

Un esempio di calcolo: se il prezzo di acquisto di un immobile è di 1 milione di franchi svizzeri e l’ipoteca totale è di 800.000 franchi svizzeri (prima ipoteca: 650.000 franchi svizzeri e seconda ipoteca: 150.000 franchi svizzeri), le spese abitative annuali calcolate sono le seguenti:

Interessi ipotecari: 40.000 franchi (5% di 800.000 franchi).
Spese accessorie e di manutenzione: 10.000 franchi (circa l’1% del prezzo d’acquisto).
Rimborso: 10.000 franchi (la seconda ipoteca deve essere rimborsata in 15 anni).

Il totale dei costi abitativi è quindi di 60.000 franchi all’anno. Questi non devono superare un terzo del reddito familiare lordo, che deve quindi essere di almeno 180.000 franchi all’anno.

Verifica della realtà: se si osservano i prezzi degli immobili, in particolare nei grandi agglomerati urbani come Zurigo, si capisce subito che per una famiglia di quattro persone è difficile trovare un alloggio adeguato per meno di 1 milione di franchi. Questo spiega perché molte persone, pur sognando di possedere una casa propria, continuano ad affittare.

4. Evitare l’ingenuità

“Perché mancano così tanti mesi alla fine dei soldi?”.
John Barrymore

Una cosa è certa: comprare una casa può cambiare radicalmente la vita. Oltre alla pura gioia di possedere una casa propria, i nuovi proprietari devono affrontare una serie di responsabilità e considerazioni finanziarie. È proprio in questo passaggio da inquilino a proprietario di casa che si annida il pericolo dell’ingenuità.

Mentre gli affitti sono spesso facili da prevedere, i costi della proprietà di una casa possono variare a seconda del modello di mutuo scelto. La scelta tra un’ipoteca a tasso fisso, un’ipoteca Libor (ipoteca sul mercato monetario) o un mix di ipoteche con più tranche e condizioni diverse è fondamentale. Ogni modello presenta vantaggi e svantaggi. Un’ipoteca a tasso fisso offre una sicurezza di pianificazione grazie a un tasso d’interesse costante per tutta la durata. Sapete esattamente quanto pagherete nei prossimi anni, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato. Questo può essere particolarmente interessante per le famiglie con un reddito fisso.

Un mutuo Libor, invece, è più flessibile. Si adatta alle condizioni di mercato e può essere molto vantaggioso in tempi di bassi tassi di interesse. Tuttavia, comporta anche un rischio maggiore. Se i tassi d’interesse aumentano, aumenteranno anche i vostri pagamenti mensili. Per i più avventurosi, questo può sembrare interessante, ma è essenziale comprendere questo potenziale onere finanziario.

In definitiva? Non acquistate un immobile a occhi chiusi. Informatevi attentamente sulle diverse opzioni di finanziamento e consultate gli esperti per scegliere il modello più adatto alla vostra situazione abitativa

5. Lasciate che la concorrenza giochi

“La competizione è il piacere di rovinare il piacere degli altri”.
Manfred Hinrich

Quando si tratta di mutui, una sana concorrenza è un vantaggio decisivo. Richiedendo più offerte da diversi istituti di credito (banche, compagnie assicurative e fondi pensione), è possibile ottenere una posizione più vantaggiosa, sia dal punto di vista finanziario che strategico.

Il vantaggio più evidente? Tassi di interesse o margini più bassi. Non esistono due istituti di credito che offrono esattamente le stesse condizioni. Un confronto dettagliato tra le diverse offerte non solo consente di avere una visione complessiva del mercato, ma anche di mettere in prospettiva le offerte spesso poco competitive delle banche tradizionali. Su un mutuo, anche una leggera riduzione del tasso d’interesse può generare un risparmio significativo a lungo termine.

Facciamo l’esempio di un mutuo decennale di 800.000 franchi svizzeri. Il confronto tra un tasso d’interesse dell’1,8% e uno del 2,0% mostra chiaramente come piccole differenze possano accumularsi nel tempo.

Con un tasso d’interesse dell’1,8% :

Costo annuo degli interessi = 800.000 franchi x 1,8% = 14.400 franchi.
Costo su 10 anni = CHF 14.400 x 10 = CHF 144.000

Con un tasso di interesse del 2,0% :

Costo annuo degli interessi = CHF 800’000 x 2,0% = CHF 16’000
Costo su 10 anni = CHF 16.000 x 10 = CHF 160.000

Una differenza di tasso di interesse di appena lo 0,2% comporta un costo aggiuntivo di 16.000 franchi su un periodo di 10 anni. Questo esempio evidenzia l’importanza di informarsi sui tassi di interesse e di cercare le condizioni migliori.

Tuttavia, gli interessi non sono l’unico fattore da considerare. Le commissioni e gli altri costi possono variare da un istituto all’altro. Un attento confronto tra le diverse offerte vi aiuterà a individuare l’opzione più economica.
Il confronto del mercato offre anche vantaggi strategici in fase di negoziazione. Presentare diverse offerte concorrenti a un finanziatore può incoraggiare quest’ultimo a migliorare la propria offerta (pressione sui margini). Alla fine, il tempo investito nel confronto dei tassi vale la pena. L’Unione Svizzera dei Proprietari Fondiari ha rilevato che la scelta del partner di finanziamento e il tasso concordato possono fare la differenza tra una casa senza preoccupazioni e una preoccupante

6. Pensare al domani oggi

“Una banca è un posto dove ti prestano un ombrello quando è bel tempo e te lo chiedono indietro quando piove”.
Robert Frost

Nel frenetico mondo della finanza, è facile concentrarsi sul momento. Tuttavia, quando si tratta di acquistare un immobile, è essenziale pensare a lungo termine. Pensare al domani oggi” sta diventando non solo una massima, ma un prerequisito per chiunque voglia realizzare il sogno di possedere una casa.

Pensare a lungo termine: un immobile è generalmente un investimento per tutta la vita. Questo vale non solo per il prezzo di acquisto, ma anche per gli impegni a lungo termine, come i costi di manutenzione, i potenziali aumenti dei tassi di interesse e lo sviluppo del quartiere. Chi oggi pianifica in modo intelligente e tiene conto di tutte le eventualità, domani potrà vivere serenamente nella propria casa.

Revisione periodica della strategia di finanziamento: La strategia di finanziamento scelta all’inizio potrebbe non essere più ottimale tra qualche anno. Il mercato dei tassi d’interesse, i cambiamenti finanziari personali e gli sviluppi macroeconomici possono avere un impatto. È quindi consigliabile rivalutare regolarmente le proprie decisioni finanziarie, discuterne con i professionisti e apportare eventuali modifiche.

Tenere d’occhio il mercato immobiliare e i tassi di interesse: anche dopo aver acquistato un immobile, è importante tenere d’occhio il mercato immobiliare e i tassi di interesse. Come si stanno evolvendo i prezzi degli immobili nella vostra zona? Ci sono cambiamenti nei tassi di interesse? Tenere d’occhio questi fattori può aiutarvi a essere finanziariamente all’avanguardia.

Il pensiero strategico a lungo termine, unito alla capacità di adattarsi ai cambiamenti, è la chiave del successo e della realizzazione del vostro sogno di diventare proprietari di una casa in tutta tranquillità. Adottare la massima “Pensare al domani oggi” getta le basi per una vita appagante nella propria casa

7. L’imprevisto accade sempre

“Il denaro non è tutto, ma garantisce che il contatto con i figli non si interrompa”.
J. Paul Getty

Una delle verità più importanti nel pianificare l’acquisto di una proprietà in Svizzera è che spesso le cose vanno diversamente da come si era immaginato. È importante essere consapevoli di questi imprevisti e prepararsi ad affrontarli, in modo da poter vivere in pace nella propria casa, qualunque sia la situazione.

Il fondamento di un acquisto di successo è un finanziamento sostenibile. Non si tratta solo di essere in grado di far fronte alle rate mensili ora, ma anche in futuro, e in circostanze diverse. Un finanziamento lungimirante tiene conto di possibili aumenti dei tassi di interesse o di fluttuazioni del reddito. Una visione realistica delle proprie capacità e dei propri limiti finanziari costituisce la base per una sicurezza duratura.

È importante anche accantonare delle riserve per le spese impreviste o le emergenze. Che si tratti di riparazioni, ristrutturazioni, spese accessorie impreviste o acquisti importanti, avere un fondo d’emergenza ben fornito significa poter affrontare queste sfide con serenità e preservare la tranquillità della propria casa.

Spesso non sono le grandi catastrofi, ma le piccole sorprese a creare problemi ai proprietari di casa: il tetto deve essere rinnovato, la caldaia si rompe o le condizioni di vita cambiano improvvisamente. Per questo motivo è essenziale rimanere realistici quando si pianifica e durante la vita di un proprietario di casa. Una visione obiettiva della realtà aiuta a evitare le delusioni e ad affrontare tutte le situazioni.