Quelle est la valeur réelle d’un bien immobilier ?

Définition :

La valeur réelle d’un bien immobilier repose sur un principe simple : un acheteur d’aujourd’hui ne paiera pour ce bien qu’un montant équivalent à celui qu’il aurait dû débourser pour l’achat du terrain et la construction du bâtiment. Par conséquent, deux éléments sont déterminants : la valeur du terrain et la valeur marchande actuelle du bâtiment.

Quand utilise-t-on la méthode de la valeur réelle ?

La méthode de la valeur réelle (communément appelée méthode de la valeur d’actif ou de la valeur nette d’actif) est utilisée pour les biens immobiliers pour lesquels il existe peu de biens comparables et dont la valeur n’est pas déterminée par les revenus locatifs. Elle s’applique donc aux biens occupés par leur propriétaire qui sont, toutefois, d’une nature si unique qu’il n’existe pratiquement aucun bien comparable. La méthode de la valeur réelle convient également aux biens dits « de collection » présentant de nombreuses caractéristiques distinctives.
On peut citer comme exemples un rustico au Tessin, une ferme isolée et réaménagée dans les Alpes ou un appartement dans un château classé.

Comment la valeur réelle est-elle calculée ?

Pour calculer la valeur réelle, les experts utilisent la formule suivante :

Coûts de construction + valeur du terrain – dépréciation due à l’âge = valeur réelle

Les différents éléments de la formule sont calculés comme suit :

1. Coûts de construction neuve
   On calcule tout d’abord le coût de construction d’un bâtiment identique à partir de zéro. Les coûts de construction du bâtiment sont déterminés en appliquant un prix de référence par mètre cube de volume. Dans la plupart des cas, ce prix de référence est tiré du Plan des coûts de construction (BKP), élaboré par le Centre suisse de rationalisation de la construction (CRB). Outre le prix au mètre cube du bâtiment proprement dit, il faut également tenir compte des frais annexes de construction (notamment les frais de planification et de conception, les frais d’aménagement du terrain, les frais de financement, ainsi que les frais administratifs et de traitement) et des coûts des travaux de chantier.
2. Valeur du terrain
   Lorsqu’on utilise la méthode de la valeur réelle, la valeur du terrain à bâtir est généralement déterminée à l’aide de données statistiques au mètre carré provenant de services de comparaison des prix tels que Wüest Partner, IAZI ou Pricehubble. Il convient toutefois de noter que ces valeurs sont relatives, car elles ne tiennent pas compte de l’aptitude spécifique à l’usage du terrain.De plus, la valeur du terrain doit tenir compte des coûts de démolition du bâtiment existant.Pour évaluer un terrain à bâtir, les experts recommandent la méthode de la valeur résiduelle, qui est également utilisée par l’Association suisse des propriétaires fonciers.
3. Dépréciation liée àl’âge : la dépréciation liée à l’âge est calculée en déterminant tout d’abord le cycle de rénovation de chaque partie du bâtiment, c’est-à-dire la durée moyenne jusqu’à son renouvellement complet. L’âge technique du bâtiment – soit la moyenne des différences entre la durée de vie et la durée de vie utile restante des différentes parties du bâtiment – permet de déterminer dans quelle mesure le bâtiment est déjà « usé ». Le moment de la prochaine rénovation cyclique indique quand un renouvellement sera nécessaire. Sur la base de la proportion des coûts de rénovation respectifs par rapport à la valeur totale et de la durée du cycle de rénovation , on calculel’amortissement annuel dû à l’âge, qui reflète la perte de valeur annuelle du bâtiment.

Quelles sont les autres méthodes d’évaluation existantes ?

À condition qu’il y ait suffisamment de biens comparables – ce qui est généralement le cas pour les maisons individuelles et les appartements –, on utilise le plus souvent des modèles hédoniques (méthode de la valeur comparative).

Pour les biens immobiliers de placement, la valeur est déterminée à l’aide de l’approche par les revenus ou de la méthode des flux de trésorerie actualisés. Ces méthodes se concentrent sur les revenus locatifs annuels actuels et futurs ainsi que sur le rendement annuel attendu pour un acheteur potentiel.

Comme déjà mentionné, la méthode de la valeur résiduelle doit être utilisée pour les terrains à bâtir. Avec cette méthode, une étude de projet permet de déterminer le potentiel réalisable (nombre d’unités constructibles et superficie en mètres carrés), qui est ensuite évalué. Les coûts de construction prévus, incluant la marge bénéficiaire et la prime de risque de l’entrepreneur, sont ensuite déduits de cette valeur, ce qui donne la valeur finale du terrain.

Comparaison des principales méthodes d’évaluation

Conclusion

La méthode de la valeur réelle est un outil indispensable dans l’évaluation immobilière. Elle est toujours utilisée lorsque les valeurs comparatives font défaut ou lorsque les revenus locatifs ne constituent pas une base fiable. Elle permet notamment, dans le cas de biens immobiliers uniques ou hautement personnalisés, de réaliser une estimation objective et transparente. Malgré son champ d’application limité, elle reste essentielle pour les experts – non pas tant comme méthode standard, mais plutôt comme outil de précision utilisé dans des situations spécifiques.