Definizione:
Il valore reale di un immobile si basa su un principio semplice: un acquirente odierno pagherà per tale immobile solo un importo equivalente a quello che avrebbe dovuto sborsare per l’acquisto del terreno e la costruzione dell’edificio. Di conseguenza, due elementi sono determinanti: il valore del terreno e il valore di mercato attuale dell’edificio.
Quando si utilizza il metodo del valore reale?
Il metodo del valore reale (comunemente denominato metodo del valore patrimoniale o del valore netto patrimoniale) viene utilizzato per gli immobili per i quali esistono pochi beni comparabili e il cui valore non è determinato dai redditi da locazione. Si applica quindi agli immobili occupati dal proprietario che sono, tuttavia, di natura talmente unica da non avere praticamente alcun immobile comparabile. Il metodo del valore reale è adatto anche agli immobili cosiddetti «da collezione» che presentano numerose caratteristiche distintive.
Si possono citare come esempi un rustico in Ticino, una fattoria isolata e ristrutturata nelle Alpi o un appartamento in un castello sottoposto a tutela.
Come viene calcolato il valore reale?
Per calcolare il valore reale, gli esperti utilizzano la seguente formula:
Costi di costruzione + valore del terreno – deprezzamento dovuto all’età = valore reale
I diversi elementi della formula vengono calcolati come segue:
- Costi di nuova costruzione
Si calcola innanzitutto il costo di costruzione di un edificio identico partendo da zero. I costi di costruzione dell’edificio vengono determinati applicando un prezzo di riferimento per metro cubo di volume. Nella maggior parte dei casi, tale prezzo di riferimento è tratto dal Piano dei costi di costruzione (BKP), elaborato dal Centro svizzero per la razionalizzazione delle costruzioni (CRB). Oltre al prezzo al metro cubo dell’edificio vero e proprio, occorre tenere conto anche dei costi accessori di costruzione (in particolare i costi di progettazione e pianificazione, i costi di sistemazione del terreno, i costi di finanziamento, nonché i costi amministrativi e di gestione) e dei costi dei lavori in cantiere. - Valore del terreno
Quando si utilizza il metodo del valore reale, il valore del terreno edificabile viene generalmente determinato sulla base di dati statistici al metro quadrato provenienti da servizi di confronto dei prezzi quali Wüest Partner, IAZI o Pricehubble. Va tuttavia osservato che tali valori sono relativi, poiché non tengono conto dell’idoneità specifica del terreno all’uso previsto.Inoltre, il valore del terreno deve tenere conto dei costi di demolizione dell’edificio esistente. Per valutare un terreno edificabile, gli esperti raccomandano il metodo del valore residuo, utilizzato anche dall’Associazione svizzera dei proprietari fondiari. - Deprezzamento legatoall’età : il deprezzamento legato all’età viene calcolato determinando innanzitutto il ciclo di ristrutturazione di ciascuna parte dell’edificio, ovvero la durata media fino al suo completo rinnovo. L’età tecnica dell’edificio – ovvero la media delle differenze tra la durata di vita e la vita utile residua delle diverse parti dell’edificio – consente di determinare in che misura l’edificio sia già «usurato». Il momento della prossima ristrutturazione ciclica indica quando sarà necessario un rinnovamento. Sulla base della proporzione dei rispettivi costi di ristrutturazione rispetto al valore totale e della durata del ciclo di ristrutturazione , si calcola l’ammortamento annuale dovuto all’età, che riflette la perdita di valore annuale dell’edificio.
Quali sono gli altri metodi di valutazione esistenti?
A condizione che vi siano sufficienti immobili comparabili – cosa che generalmente si verifica per le case unifamiliari e gli appartamenti –, si ricorre più spesso a modelli edonistici (metodo del valore comparativo).
Per gli immobili da investimento, il valore viene determinato utilizzando l’approccio reddituale o il metodo dei flussi di cassa attualizzati. Questi metodi si concentrano sui redditi da locazione annuali attuali e futuri, nonché sul rendimento annuo atteso per un potenziale acquirente.
Come già accennato, per i terreni edificabili occorre utilizzare il metodo del valore residuo. Con questo metodo, uno studio di progetto consente di determinare il potenziale realizzabile (numero di unità costruibili e superficie in metri quadrati), che viene poi valutato. Da tale valore vengono poi dedotti i costi di costruzione previsti, comprensivi del margine di profitto e del premio di rischio dell’imprenditore, ottenendo così il valore finale del terreno.
Confronto tra i principali metodi di valutazione
| Valore reale | Edonistico | Residuale | DCF / Valore di rendimento | |
|---|---|---|---|---|
| Definizione breve | Costi di nuova costruzione + valore del terreno – deprezzamento dovuto all’età | Valore basato su dati comparativi di immobili simili (modello statistico) | Valore del terreno = valore del progetto – costi di costruzione e costi accessori | Valore = redditi futuri attualizzati (cash flow) |
| Tipologia di immobile adatta | Immobili speciali, oggetti particolari, pochi riferimenti | Appartamenti, case unifamiliari, buona base di oggetti comparabili | Terreno edificabile | Case plurifamiliari |
| Vantaggi | La sostanza dell’edificio viene valorizzata | Il potenziale di mercato viene considerato in modo ottimale | Calcolo basato sull’utilizzo ottimale della parcella | Vengono considerati i flussi finanziari attuali e futuri, approccio sostenibile |
| Svantaggi | Il mercato (domanda e offerta) viene considerato troppo poco | Attendibilità limitata in presenza di pochi riferimenti | Molto complesso; la presenza di uno studio di progetto è indispensabile | Calcolo molto complesso; discrepanza tra affitti teorici e affitti effettivi |
Conclusione
Il metodo del valore reale è uno strumento indispensabile nella valutazione immobiliare. Viene sempre utilizzato quando mancano valori comparativi o quando i redditi da locazione non costituiscono una base affidabile. Consente in particolare, nel caso di immobili unici o altamente personalizzati, di effettuare una stima obiettiva e trasparente. Nonostante il suo campo di applicazione limitato, rimane essenziale per i periti – non tanto come metodo standard, quanto piuttosto come strumento di precisione utilizzato in situazioni specifiche.
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