Relooked: l’arte di mettere in scena la casa

Che cos’è l’home staging?

L’home staging – purtroppo non esiste un termine francese appropriato – si riferisce a tutte le misure volte a valorizzare gli spazi interni ed esterni nell’ambito della vendita di un immobile. A tal fine, una società di home staging professionale elabora un progetto coordinato di mobili, accessori, colori e illuminazione, e fornisce raccomandazioni su eventuali piccoli lavori di ristrutturazione necessari, come ritocchi e tinteggiature.

L’obiettivo dell’home staging è quindi quello di presentare un immobile in vendita nella luce più attraente possibile, in modo da ottenere un time-to-market più breve e un prezzo di vendita più alto. Nella maggior parte dei casi, il valore aggiunto supera sostanzialmente i costi dell’home staging

Da dove viene l’home staging?

L’home staging è nato negli Stati Uniti negli anni ’70 e da tempo si è affermato in molti paesi anglosassoni come metodo di commercializzazione degli immobili.

Anche se con qualche decennio di ritardo, negli ultimi anni l’home staging è diventato sempre più popolare in Svizzera. L’Associazione Svizzera dei Proprietari Immobiliari si considera un pioniere in questo campo e utilizza l’home staging ogni volta che è possibile e sensato per la commercializzazione degli immobili. Molte agenzie immobiliari e venditori privati temono gli alti costi iniziali di questa misura di marketing e non si rendono conto che la spesa di un home staging usato in modo intelligente può essere più che compensata da un tempo di commercializzazione più breve e da un maggiore ricavo di vendita nella maggior parte dei casi.

Aproposito di costi: tutti i membri dell’Associazione Svizzera dei Proprietari Immobiliari beneficiano di costi notevolmente ridotti, o addirittura dell’intero costo dell’home staging, nell’ambito di un mandato di vendita

Come funziona esattamente l’home staging?

Presentando l’immobile in modo attraente ai potenziali acquirenti (in gergo “staging”) attraverso decorazioni e arredi mirati, è possibile creare una prima impressione positiva durante la visita. Una disposizione degli ambienti attraente e professionale suscita emozioni e aiuta le persone che sognano di acquistare la propria casa a farsi un’idea più precisa delle proporzioni degli ambienti. Nel migliore dei casi, si crea un effetto di benessere fin dall’inizio: gli interessati si innamorano della loro nuova casa e diventano acquirenti. e diventano acquirenti.

Si tratta di creare una prima impressione il più possibile convincente e mirata. In termini pratici, i professionisti procedono generalmente come segue:

1. Visita e consulenza:spesso gli home stager vogliono innanzitutto farsi un’idea delle condizioni dell’immobile sul posto. Ciò consente loro di valutare l’entità delle misure di marketing da adottare e di discuterne con i venditori.
2. Lavori preparatori:una volta concordata una soluzione di home staging adeguata, il passo successivo consiste nel disordinare la casa, spersonalizzarla, rimuovere il disordine e ritoccare i piccoli segni d’uso. Se necessario, si ridipingono le pareti o si eseguono lavori preparatori in giardino o all’esterno.
3. Progettazione:successivamente, l’home stager progetta un concetto coerente per la disposizione, lo spazio, i colori e l’illuminazione, adattato alle caratteristiche di ogni oggetto e che contribuisca alla valorizzazione dell’immobile. Particolare attenzione viene prestata alla scelta dei mobili, che devono essere neutri e della massima qualità possibile. Secondo la nostra esperienza, i mobili provenienti dall’inventario dell’agenzia sono preferibili alle alternative a basso costo, come i mobili di cartone (di solito i mobili a basso costo hanno un aspetto scadente).
4. Realizzazione:Infine, l’ultima fase consiste nel mettere in scena l’appartamento o la casa; i mobili vengono consegnati e l’oggetto viene decorato.

In linea di massima, l’entità delle misure di home staging dipenderà ovviamente dal budget a disposizione. È consigliabile applicare un concetto di allestimento coerente e mettere in scena tutte le stanze. Se si arredano solo alcune stanze e le si presenta nella loro luce migliore ai potenziali acquirenti, ciò può essere addirittura controproducente, in quanto si accentua il contrasto con le stanze vuote o non allestite

Perché l’home staging funziona così bene?

L’home staging è in realtà psicologia applicata e sfrutta i comportamenti comuni dei potenziali acquirenti:

• Prima impressione:le persone si formano rapidamente un’opinione su un immobile in base alle prime impressioni. L’home staging mira a creare una prima impressione positiva rendendo l’immobile attraente e accogliente.
• Legame emotivo: l’home staging mira a creare un legame emotivo tra i potenziali acquirenti e l’immobile. Attraverso un’abile messa in scena, si possono suscitare emozioni positive come gioia, sicurezza e soddisfazione: si tratta di creare un fattore di benessere. Questo può portare i potenziali acquirenti a creare un legame con l’immobile e a immaginare di viverci.
• Neutralità espersonalizzazione: spesso si consiglia di rimuovere oggetti e decorazioni personali durante l’home staging per attirare un pubblico più ampio possibile. In questo modo gli interessati possono immaginare meglio come potrebbero disporre e utilizzare lo spazio.
• Percezione dello spazio:il modo in cui gli spazi sono disposti può influenzare la percezione delle loro dimensioni, della loro funzione e del loro utilizzo. I professionisti dell’home staging utilizzano principi psicologici per far apparire gli ambienti più ampi, luminosi e aperti. Collocando abilmente i mobili, utilizzando la luce e i colori e organizzando lo spazio, cercano di creare una percezione ottimale dello spazio.
• Creare fiducia: l‘home staging può anche contribuire a creare fiducia nei potenziali acquirenti. La presentazione professionale dell’immobile dà l’impressione che la casa sia ben tenuta e in buone condizioni. Questo può dissipare i dubbi e le incertezze iniziali e incoraggiare i potenziali acquirenti a mostrare maggiore interesse.

Un altro vantaggio psicologico è che un appartamento o una casa finiti danno l’impressione di essere pronti per essere occupati, e i potenziali acquirenti non vedono direttamente il grande sforzo che dovranno fare dopo l’acquisto. Questo effetto è confermato da diversi studi e sondaggi condotti negli Stati Uniti.

Importante: l’obiettivo dell’home staging non è quello di derubare gli acquirenti. Anzi, è vero il contrario: l’home staging mostra agli acquirenti un potenziale che non riconoscerebbero senza l’home staging – e che impedirebbe loro di acquistare l’immobile che stanno cercando.

Quali sono i diversi tipi di home staging?

A seconda della situazione iniziale e del budget, ci sono molti modi per mettere in scena un immobile. Ci siamo fatti strada nella giungla delle denominazioni e abbiamo cercato di avere un quadro più chiaro:

1. Allestimento completo: l’immobile vuoto viene allestito completamente, cioè arredato e decorato. A seconda del fornitore del servizio, è anche possibile scegliere un concetto di illuminazione o di profumazione adeguato per valorizzare al meglio l’immobile.
2. Home staging parziale: alcune stanze di un appartamento o di una casa vengono analizzate in modo specifico e presentate nella migliore luce possibile. Oppure l’home staging riguarda solo alcune componenti (arredi, decorazioni, riparazione dei segni d’uso, ecc.).
3. Home staging complementare: quando un immobile è ancora parzialmente arredato, l’home staging aiuta a dare un’impressione professionale. Collocando con cura i vari elementi di arredo, l’immobile viene messo in mostra al meglio.
4. Home staging light: il credo è “usa quello che hai” – un professionista aiuta a spersonalizzare le stanze e a ottenere il desiderato “effetto hotel”.
5. Home staging virtuale: questa è la variante più vantaggiosa – l’arredamento viene inserito in una foto in modo da poter immaginare come potrebbe essere arredata la stanza vuota. L’esperienza dimostra, tuttavia, che l’home staging virtuale non può sostituire una visita in loco. In definitiva, le emozioni giocano un ruolo decisivo nell’acquisto di una casa; bisogna sentirsi a casa propria, non davanti a uno schermo.

Cosa rende un buon home staging?

Quando si parla di home staging, ci sono alcuni punti importanti a cui prestare attenzione:

• Neutralità: utilizzare colori e decorazioni neutre per soddisfare i gusti di un ampio gruppo target. È importante anche un concetto di stile ben studiato.
• Eliminare il disordine / spersonalizzare: se gli ambienti sono ancora occupati, rimuovere gli oggetti personali e riporre i mobili superflui per dare un’impressione di pulizia e spazio.
• Illuminazione: un concetto di illuminazione ben studiato con un mix di luce naturale e artificiale per rendere lo spazio luminoso e accogliente.
• Evidenziare i punti di forza: mettere deliberatamente in risalto le caratteristiche migliori della casa o dell’appartamento, come i dettagli architettonici o le dotazioni speciali.
• Ipiccoli dettagli fanno la differenza: fiori freschi e accessori eleganti contribuiscono a migliorare l’impressione generale.
• Esterno: un bell’ingresso e un giardino/terrazzo ben curato creano un’atmosfera accogliente.

È quindi importante creare unambiente confortevole in cui il pubblico più ampio possibile si senta a proprio agio. Una scelta professionale dei colori e la giusta selezione di mobili, accessori e opere d’arte creano un concettodi design ben congegnato che dovrebbe rendere il più facile possibile per gli interessati immaginare il proprio futuro tra le proprie quattro mura. Uno studio condotto dalla National Association of REALTORS (NAR) in questo contesto ha rivelato che il 77% degli acquirenti intervistati immagina un appartamento arredato professionalmente come la propria futura casa meglio di un immobile vuoto.

Vantaggi e svantaggi dell’home staging

Vantaggi:

• Riduzione dei tempi di commercializzazione: comporta minori costi di marketing (ad esempio, costi di pubblicità) e minori costi di mantenimento della casa (ad esempio, interessi sul mutuo e costi accessori).

• Maggiori ricavi di vendita

• Vantaggio competitivo: l’home staging aiuta la vostra proprietà a distinguersi dalla massa.

• Più visite: I potenziali interessati sono più propensi a visitare gli immobili allestiti.

Svantaggi:

• Costi iniziali: un buon homestaging può costare 10.000 franchi o più. Nella maggior parte dei casi, gli effetti positivi dell’home staging superano di gran lunga i costi.

Quando l’home staging è conveniente?

L’home staging è quasi sempre redditizio, soprattutto in Svizzera, indipendentemente dal tipo diimmobile o dallasituazione di mercato. In linea di principio, non importa se l’immobile è vuoto o ancora occupato. Ciò che è certo è che l’home staging è un metodo efficace e comprovato per aumentareil valore di vendita degli immobili, attirare un maggior numero di potenziali acquirenti e accelerare il processo di vendita.

Numerosi studi e statistiche dimostrano che l’home staging è un successo e che i costi delle misure di home staging vengono rapidamente ammortizzati dall’aumento dei ricavidelle vendite. In breve, è un investimento che vale la pena fare, che si tratti diun singolo appartamento o di una villa di lusso.

Esistono studi scientifici sull’efficacia dell’home staging?

Esistono numerosi studi e sondaggi, soprattutto negli Stati Uniti, che forniscono prove empiriche dell’efficacia dell’Home Staging. Ad esempio, un’indagine dellaNational Association of Realtors (NAR)del 2017 dimostra che la messa in scena di un appartamento fornisce un vantaggiodi vendita misurabile, ossia è normalmente possibile ottenere un prezzo di venditapiù alto. Secondo i dati della NAR, circa un terzo degli agenti immobiliari afferma che la messa in scena porta a offerte dall’1% al 5% superiori rispetto a proprietà simili. Inoltre, il 21% degli agenti immobiliari afferma che il valore di un appartamento o di una casa aumenta dal 6% al 10%.

Secondo un altro studio dell’associazione di categoria americana, vi è anche un effetto dimostrabile sul tempo di permanenzasul mercato. Con l’home staging professionale, le proprietà vengono generalmente vendute più rapidamente. Secondo la NAR, il 62% degli agenti immobiliari afferma che l’allestimento ha un effetto positivo sul tempo necessarioper commercializzare una casa. Nel 2020, la Real Estate Staging Association (RESA) ha inoltre rilevato in uno studio che le case “messe in scena” hanno goduto di una domanda significativamentepiù alta, sono state vendute più rapidamente e che nell’85% dei casi il ricavato della vendita è stato tra il 5% e il 23% superiore al prezzo di vendita inizialmente stabilito.
Gli anglosassoni non sono gli unici ad apprezzare l’home staging. Anche in Svezia alcuni studi hanno dimostrato che è possibile vendere gli immobili sia in minor tempo che a un prezzo più alto (fino al 15% in più). È interessante notare che l’home staging come misura dipromozione delle vendite non è ancora molto diffuso in Svizzera, nonostante i suoi evidenti vantaggi.

Quanto costa l’home staging professionale?

Il costo di unhome stagingprofessionale dipende da vari fattori, come la superficie dell’immobile e la portata dell’incarico. Un home staging completo realizzato secondo i più alti standard professionali può costare rapidamente più di 10.000 franchi svizzeri. Gli accordi in cui le prime otto settimane sono incluse nel prezzo iniziale, ma ogni settimana aggiuntiva comporta costi aggiuntivi, sono comuni ma molto complicati. Quindi, a seconda di quanto tempo l’opera è rimasta sul mercato, può essere costosa

Chi paga l’home staging?

Di solito è il venditore a dover coprire i costi dell’home staging. Di norma, si tratta di un investimento utile e i costi dell’home staging vengono rapidamente recuperati con unaumento dei ricavidelle vendite.

L’Associazione Svizzera dei Proprietari Immobiliari è talmente convinta dell’efficacia dell’home staging che prefinanzia i costi di home staging dei suoi membri nell’ambito di un mandato di vendita, e in alcuni casi li paga addirittura per intero. A seconda dell’entità dei lavori richiesti, aiutiamo anche a ridipingere o a pagare anticipatamente piccoli lavori di ristrutturazione

Posso detrarre i costi dell’home staging dalle tasse?

Poiché l’home staging è ancora relativamente nuovo e poco diffuso in Svizzera, non esistono linee guida uniformi sulla deducibilità fiscale. L’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari ritiene che l’home staging sia una misura pubblicitaria e che quindi possa essere dedotto come spesa di vendita nel calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Inoltre, l’home staging aumenta il prezzo di vendita e quindi l’imposta sugli utili immobiliari: non avrebbe quindi senso che le misure che hanno portato all’aumento dell’imposta sugli utili immobiliari fossero deducibili come spese.

Posso fare l’home staging da solo o devo rivolgermi a un professionista?

L’allestimento di un immobile richiede tempo, esperienza e, soprattutto, conoscenze specialistiche. Unprofessionista dell’home staging sa esattamente come valorizzare le caratteristiche specifiche diuna casa unifamiliare o l’architettura caratteristica di un appartamento di città per sfruttare appieno il potenziale dell’immobile. Esistono persino diversi corsi su come enfatizzare le caratteristiche rilevanti per attirare i potenziali acquirenti.

Se non avete paura di fare uno sforzo, potete ovviamente considerare anche un approccio“fai da te”. Ma spesso i mobili e gli oggetti decorativi necessari non sono disponibili; infatti, il modello di business dell’home stager si basa, in parole povere, sul noleggio di mobili.
Il tentativo di avventurarsi nell’home staging deve quindi essere attentamente ponderato. Anche se si ha un occhio allenato e un’inclinazione per l’arredamento digusto, l’occhio obiettivo di un professionista aiuta a rendere più efficiente il processo divendita e a evitare le insidie per ottenere il miglior prezzo di vendita possibile sul mercato.

Home staging a cura dell’Associazione Svizzera dei Proprietari Immobiliari

Ai membridella nostra associazione offriamo, in collaborazione con la nostra azienda partner tRaumplaner, l’home staging gratuito o a un prezzo molto interessante nell’ambito di un mandato di vendita. Saremo lieti di aiutarvi a ottenere il massimo potenziale e prezzodi vendita dal vostro immobile.

Home staging dalla A alla Z

A – Estetica

L’estetica è di fondamentale importanza nell’home staging. L’obiettivo è rendere l’immobile attraente per i potenziali acquirenti e aumentarne il valore.

B – Bilancio

Il budget per l’home staging può variare. In Svizzera può variare da poche centinaia a diverse migliaia di franchi, a seconda delle dimensioni dell’immobile e del livello di servizio richiesto.

C – Carattere

Il carattere dell’immobile non deve essere perso durante la messa in scena, ma idealmente valorizzato per creare un legame emotivo con il potenziale acquirente.

D – Decorazione

Gli elementi decorativi come quadri, piante e cuscini servono a rendere gli ambienti più accoglienti e attraenti.

E – Immagazzinamento

Prima di iniziare la messa in scena, spesso è necessario disordinare l’immobile e liberarlo dagli effetti personali.

F – Fotografia

Le fotografie di alta qualità sono importanti per presentare l’immobile messo in scena nella sua luce migliore, soprattutto per la pubblicità online.

G – Planimetria

Una planimetria chiara e logica aiuta i potenziali acquirenti a orientarsi nell’immobile e a sfruttare al meglio lo spazio.

H – Agenzie di home staging

In Svizzera esistono agenzie specializzate che si occupano dell’intero processo di home staging.

I – Investimenti

L’home staging è un investimento che spesso si ripaga con una vendita più rapida e un prezzo di vendita più alto.

J – Giovani e anziani

L’home staging deve interessare diversi gruppi target, sia giovani che anziani.

K – Cucina

La cucina è un punto focale importante nell’home staging, in quanto è spesso considerata il “cuore della casa”.

L – Luce

Una buona illuminazione può influire notevolmente sull’atmosfera di un immobile e renderlo più accogliente.

M – Mobili

I mobili devono essere ben proporzionati e non devono ingombrare l’ambiente né farlo sembrare troppo vuoto.

N – Durata

La tendenza è quella di utilizzare materiali e mobili sostenibili, cosa che spesso viene accolta con favore in una Svizzera attenta all’ambiente.

O – Presenza online

Una forte presenza online, con foto e descrizioni della casa appena arredata, è fondamentale per il successo delle vendite.

P – Professionalità

La professionalità nella realizzazione e nei rapporti con i clienti è essenziale per il successo dell’home staging.

Q – Qualità

La qualità dell’home staging può essere decisiva nel determinare la prima impressione di un immobile da parte di un potenziale acquirente.

R – Disposizione degli ambienti

La disposizione degli ambienti deve essere logica e corrispondere alle esigenze del gruppo target.

S – Stile

Lo stile dell’home staging deve essere appropriato all’immobile, ma anche abbastanza flessibile da rivolgersi a un pubblico ampio.

T – Tendenze

Le tendenze dell’interior design possono essere prese in considerazione, ma non devono mettere in ombra gli elementi senza tempo della casa.

U – Trasloco

L’home staging viene spesso realizzato prima di un trasloco per rendere l’immobile pronto per la vendita.

V – Prezzo di vendita

L’home staging professionale spesso si traduce in un prezzo di vendita più alto.

W – Soggiorno

Il soggiorno è spesso il punto focale di un immobile e deve essere arredato in modo particolarmente attraente.

X – Fattore X

Il fattore X è quel piccolo extra che distingue un immobile dalla massa.

Y – Cortile

In Svizzera, lo spazio esterno è spesso importante quanto quello interno. Un giardino ben curato può aumentare il valore di un immobile.

Z – Tempo

L’home staging professionale può accelerare il processo di vendita, in quanto l’immobile viene presentato in modo più attraente e pronto per la vendita

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