Nouvelle augmentation générale des prix

L’espace de vie en Suisse reste populaire et recherché. La demande continue d’augmenter, notamment grâce à la croissance démographique et aux conditions attractives sur le marché hypothécaire (pas de hausse significative du taux d’intérêt de base attendue). Combinée à une activité de construction encore trop faible, cette situation entraînera une nouvelle hausse des prix des transactions.

Constructions neuves et rénovations

L’augmentation des prix touche particulièrement les biens rénovés en bon état. La suppression de la valeur locative (mise en œuvre à partir de 2028, effet déjà perceptible sur le marché) supprimera la charge fiscale supplémentaire. Si les rénovations ne sont pas particulièrement nécessaires, ces biens deviendront généralement plus abordables et les prix continueront d’augmenter en conséquence.

Autre bâtiment ancien ?

Toutefois, si vous restez attentif aux biens anciens sur le marché, vous avez encore de bonnes chances de pouvoir les acquérir à des prix raisonnables. Comme il ne sera plus possible à l’avenir de déduire les travaux de rénovation des impôts, de nombreux acheteurs réfléchiront attentivement à la question de savoir s’ils veulent vraiment investir. Dans le cas de biens immobiliers anciens, les économies potentielles compensent souvent largement la perte de revenus théoriques. En outre, les intérêts hypothécaires ne sont déductibles que dans une certaine mesure.
Cela ouvre la porte aux acheteurs qui sont prêts à faire des compromis sur les normes et l’état pendant un certain temps, ou aux bricoleurs qui peuvent faire des rénovations moins coûteuses que d’autres. Ils pourraient profiter de la stagnation, voire de la baisse des prix.

Conclusion

Le marché immobilier suisse reste compétitif et le carrousel des prix continue de tourner à la hausse. Les bâtiments anciens peuvent constituer une alternative intéressante pour un groupe limité d’acheteurs potentiels

Analyse du marché de l’immobilier en ligne

L’analyse en ligne du marché du logement est une évaluation de l’offre immobilière réalisée par Immoscout24 en collaboration avec l’Association des propriétaires fonciers et l’Institut suisse de l’immobilier. La période observée chaque année se situe entre le troisième trimestre de l’année précédente et le deuxième trimestre de l’année suivante.

Nouvelle augmentation du nombre d’inscriptions, mais à un rythme plus lent

Au cours de la période 2023/24 sous revue, le nombre de maisons individuelles annoncées a massivement augmenté par rapport à la même période de l’année précédente, avec une hausse marquée de 36%. Au cours de la période précédente, le nombre de maisons individuelles annoncées était à nouveau plus élevé, mais dans une moindre mesure (+ 4 %). Une tendance à la hausse est également observée au niveau de la durée des annonces dans toute la Suisse, les maisons individuelles étant actuellement en ligne pour une durée moyenne de 79 jours.

Les acheteurs potentiels sont plus sélectifs – des documents de vente de haute qualité sont essentiels

Pour les acteurs du marché, cela signifie que les acheteurs ont tendance à prendre un peu plus de temps et sont devenus plus sélectifs car ils ont plus de choix. Pour les vendeurs, l’importance d’une stratégie de marketing bien pensée, avec une documentation de vente très professionnelle et une présentation contemporaine du bien, est de plus en plus grande. Grâce à une demande toujours très forte, le niveau des prix reste stable, bien qu’il y ait des signes de consolidation sur le marché des maisons individuelles.

Optimisme malgré les mauvaises prévisions économiques

Le Swiss Real Estate Sentiment Index mesure depuis 2012 l’état d’esprit des investisseurs immobiliers. Les attentes des acteurs du marché en matière de prix sont la principale raison de la plus forte augmentation depuis le début de l’indice. Presque tous les participants s’attendent à une hausse des prix de l’immobilier – en particulier dans le segment résidentiel et, pour la première fois depuis longtemps, pour les surfaces de bureaux. La tendance des prix pour les espaces commerciaux et de vente au détail devrait encore être légèrement négative. Dans le même temps, le secteur est plutôt pessimiste quant à la situation économique générale.

Flambée des prix dans tous les lieux d’implantation

Les prévisions de prix pour l’immobilier résidentiel ont atteint un nouveau sommet de 131 points. Environ 94 % des personnes interrogées s’attendent à une augmentation légère ou forte des prix. Remarquable : Pour la première fois, les prévisions de prix sont également positives pour les régions périphériques. Les attentes sont particulièrement optimistes pour les régions de Zurich, de la Suisse centrale et de l’arc lémanique.

L’industrie voit aussi des risques

Les experts considèrent la réglementation stricte comme le plus grand défi – elle a obtenu le score le plus élevé jamais mesuré dans l’enquête de cette année avec 2,5 points sur 3. En deuxième position, l’environnement économique en Europe est également considéré comme un risque (2,0 points). D’autres risques, tels que les défauts de paiement ou l’évolution des taux d’intérêt, jouent un rôle moins important.

Conclusion : Malgré les incertitudes macroéconomiques, le secteur immobilier suisse est très optimiste pour les 12 mois à venir. Il est particulièrement convaincu que les prix continueront d’augmenter, même dans des endroits qui étaient jusqu’à présent moins sous les feux de la rampe.

Source : Real Estate Move : Real Estate Move, „L’indice de confiance de l’immobilier suisse est à son plus haut niveau“, 14 octobre 2025

Hypothèques SARON : les marges absorbent la réduction de la BNS

Les hypothèques SARON, dites hypothèques du marché monétaire, sont basées sur le taux directeur des banques centrales. Le taux d’intérêt effectif est calculé à partir du taux de base + la marge des banques. Malgré le taux de base de 0 %, les meilleures offres pour les hypothèques SARON se situent actuellement autour de 0,75 % (source : Hypotheke.ch), ce qui correspond à une marge tout aussi élevée. Il y a douze mois, cette marge était encore de 0,45%. Cela montre bien que les banques ont élargi leurs marges et que l’assouplissement monétaire de la BNS n’est pas ressenti par les clients.

Hypothèques à taux fixe : évolution légèrement plus faible

L’évolution des hypothèques à taux fixe est un peu moins claire. Là aussi, les marges ont augmenté. Fin juin, l’offre la plus avantageuse pour une hypothèque à taux fixe sur dix ans se situait encore à 1,3 pour cent. Elle est aujourd’hui de 1,38 pour cent, soit une augmentation de 0,08 point de pourcentage. (Source cash.ch)

En fait, on aurait pu s’attendre à l’inverse : Le rendement des obligations de la Confédération à dix ans, déterminant pour les hypothèques à taux fixe, est passé de 0,41 à 0,24 pour cent au cours de la même période. Les taux swap, deuxième valeur de référence importante, ont également baissé et se situent à environ 0,1 pour cent en dessous du niveau du 21 juin 2025, date à laquelle la BNS a abaissé pour la dernière fois le taux directeur à 0,0 pour cent.

Les banques protègent leurs marges – la diminution de la concurrence aggrave la situation

Les conditions hypothécaires ne reflètent pas seulement l’évolution du marché, mais aussi la stratégie des banques en matière de bénéfices. En raison du taux d’intérêt zéro de la BNS, les revenus d’intérêts à court terme s’effondrent, raison pour laquelle les établissements tentent de sécuriser leurs marges bénéficiaires en augmentant les primes sur les hypothèques. Le succès de cette stratégie s’explique également par la situation du marché. Avec la disparition du Credit Suisse, il n’y a plus de fournisseur majeur, et de nombreux fonds de pension et compagnies d’assurance se sont largement retirés du secteur hypothécaire en raison du manque de canaux de distribution. La réduction de la concurrence permet aux banques de répercuter facilement des marges plus élevées. Cet effet est exacerbé par la pression réglementaire exercée par Bâle III, qui impose notamment des exigences plus élevées en matière de fonds propres, ce qui contribue également à la hausse des prix.

Perspectives : Pas d’assouplissement en vue

Pour les emprunteurs, cela signifie que l’espoir d’une baisse sensible des taux hypothécaires ne s’est pas encore concrétisé – ni pour les SARON, ni pour les hypothèques à taux fixe. Les marges devraient rester élevées à court terme tant que la concurrence sur le marché sera limitée. À plus long terme, le développement des hypothèques à taux fixe dépend fortement des marchés internationaux des capitaux et des attentes en matière d’inflation, qui restent actuellement volatiles.

Appels à une plus forte baisse des taux

Le président américain Donald Trump avait précédemment demandé une réduction plus importante. L’économiste Stephan Miran, allié de Trump, a également plaidé pour une mesure plus audacieuse au sein du comité de politique monétaire, mais n’a pas réussi à s’imposer. La majorité des douze membres votants a soutenu la réduction modérée de 0,25 point de pourcentage.

Le marché du travail, facteur clé

La décision a été motivée moins par des pressions politiques que par l’évolution du marché de l’emploi, en perte de vitesse depuis un certain temps. Avec la baisse des taux, la FED cherche à trouver un équilibre : d’une part, soutenir l’économie et en particulier l’emploi ; d’autre part, maîtriser l’inflation qui reste élevée.

Implications pour la Suisse

Cette décision ne devrait pas avoir d’effets directs sur les taux d’intérêt et le marché immobilier suisses. Néanmoins, le changement de politique de la banque centrale la plus influente au monde envoie un signal fort. La décision de la FED renforce l’impression qu’une phase mondiale de baisse des taux d’intérêt a commencé. Pour la Suisse, cela signifie que les hypothèques devraient rester attractives – un facteur qui pourrait continuer à soutenir la dynamique des prix sur le marché immobilier.

Contexte de la nouvelle baisse des taux d’intérêt

L’une des principales raisons de la baisse des taux d’intérêt est la très faible inflation. En mai 2025, les prix à la consommation ont baissé de 0,1 % par rapport à mai 2024.

Pourquoi l’inflation a-t-elle baissé si fortement ? Le franc suisse très fort a entraîné une baisse des prix des biens importés et les prix du pétrole ont chuté de manière impressionnante de 9,6 % par rapport à l’année précédente. Dans certains domaines importants, la situation est toutefois différente : les prix des services ont augmenté de 0,6 % et les loyers résidentiels ont même progressé de 2,6 %. On ne peut donc pas encore parler de déflation généralisée.

Conséquences pour le marché immobilier et hypothécaire

Les taux d’intérêt hypothécaires avaient déjà fortement baissé avant la décision sur les taux d’intérêt et des hypothèques à taux fixe sur dix ans sont parfois disponibles à des taux bien inférieurs à 1,5 %. Les hypothèques SARON réagissent directement à la baisse des taux d’intérêt, même si les banques continueront d’essayer d’augmenter leurs marges. On peut donc supposer que les hypothèques SARON diminueront d’un peu moins de 0,25 %.

La baisse des taux hypothécaires entraîne une augmentation de la demande de biens immobiliers et une hausse des prix de l’immobilier. Le choc du retournement des taux d’intérêt à partir de 2023 est désormais définitivement surmonté et même un retour à des taux d’intérêt négatifs semble à portée de main.

Lucerne : Pionnier avec la règle des 90 jours

Depuis janvier 2024, un maximum de 90 jours de location par an est autorisé dans les zones résidentielles. La ville souhaite ainsi lutter contre le détournement de l’espace habitable. Cette réglementation est considérée comme un modèle pour d’autres villes et régions de Suisse.

Zurich : Interventions au niveau municipal et cantonal

Un code de construction et de zonage révisé a restreint les locations commerciales de courte durée dans les zones résidentielles à partir de 2024. En outre, le PS prévoit une initiative populaire municipale pour une limite supérieure de 90 jours. Des réglementations cantonales sont également à l’étude

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Bâle-Ville : taxe de séjour et plafonnement éventuel

Une nouvelle loi doit centraliser la perception de la taxe de séjour. Dans le même temps, une limite de 90 jours est débattue, accompagnée de propositions pour des obligations de déclaration plus strictes.

Berne : La vieille ville sous protection grâce à la „Lex Airbnb“

Depuis 2022, une réglementation spéciale est en vigueur dans la vieille ville de Berne, qui limite les appartements de vacances commerciaux aux étages supérieurs. Aucune autre réglementation cantonale n’est actuellement prévue.

Genève : Pionnier avec une limite de 90 jours

Dans les communes genevoises où le marché du logement est tendu, une limite de 90 jours est en vigueur depuis plusieurs années. Les prestataires doivent enregistrer leurs locations et respecter les directives locales.

Valais : des solutions locales au lieu d’une loi cantonale

Zermatt, Verbier & Co. ont introduit leurs propres restrictions par le biais de plans de zones ou de lois fiscales. Une réglementation cantonale fait encore défaut, mais elle est réclamée.

Interlaken et la région du Bödeli : des règles strictes

Des obligations d’enregistrement et un séjour minimum de cinq nuits dans les zones résidentielles sont en vigueur depuis 2019. Une nouvelle initiative populaire régionale veut introduire une limite supplémentaire de 90 jours.

Thoune : réglementation en cours

En octobre 2024, le conseil municipal a approuvé une motion demandant un règlement communal. La rédaction proprement dite est en cours.

Grisons : L’analyse avant la législation

Une étude sur les effets des locations de courte durée a été commandée en 2023. Une décision sur des réglementations spécifiques ne sera prise qu’après l’analyse de cette étude.

Conclusion : la règle des 90 jours comme norme suisse ?

La limite de 90 jours est de plus en plus considérée dans toute la Suisse comme un instrument approprié pour harmoniser l’utilisation touristique et la protection de l’espace résidentiel. Si certains cantons ont déjà légiféré, d’autres en sont encore à la phase d’analyse ou de mise en œuvre. Une chose est claire : l’intérêt politique pour des plateformes de location équitables et transparentes va croissant

Augmentation des événements naturels dans les Alpes

Le glissement de terrain de Blatten restera dans les mémoires, notamment parce qu’il ne s’agit pas d’un incident isolé et qu’il est peu probable qu’il le reste. Des événements comparables se sont produits à Brienz GR (important glissement de terrain en 2023 ; activité rocheuse avec évacuation en octobre 2024) ou à Kandersteg BE, où la démolition imminente de la „Spitzen Stein“ suscite des inquiétudes.

Réactions des marchés immobiliers jusqu’à présent

Comment évoluent les marchés immobiliers dans les zones à risque ? Le marché des appartements de vacances dans les Alpes suisses est-il globalement affecté ?

Selon un rapport de Wüest Partner, entre 2022 et 2024, seuls onze biens immobiliers de la classe de risque 5, la plus élevée en matière de laves torrentielles, ont été vendus. Bien que ces données soient limitées, les prix de ces propriétés étaient en moyenne 30 % inférieurs à ceux de propriétés comparables situées en dehors des zones de danger. Dans les classes de risque 3 et 4 (risque moyen à élevé de laves torrentielles), la baisse des prix a été nettement plus faible, à savoir 0,6 % seulement.

Dans l’ensemble, les chiffres montrent que pour tous les risques naturels enregistrés (inondations, ruissellement de surface, glissements de terrain, avalanches, laves torrentielles), les baisses de prix dans les zones 3 et 4 (risque faible à moyen) n’ont été que de 0,6 % à 1,4 %.

Un paradoxe remarquable peut être observé dans le domaine du danger d’avalanche : dans les zones de danger 3 et 4, les prix ont augmenté jusqu’à 8,1 % au cours de la période examinée. Seule la zone 5 a enregistré une baisse de prix de 4,9 %. De nombreux biens immobiliers concernés sont situés dans des endroits attrayants avec des vues spectaculaires. Pour de nombreux acheteurs potentiels, l’expérience résidentielle ou de vacances l’emporte apparemment sur le risque perçu. Cette évolution souligne également la grande stabilité du marché des résidences secondaires en Suisse.

Conclusion

Il ne faut pas s’attendre à un effondrement général du marché des résidences secondaires dans les Alpes à l’heure actuelle. Néanmoins, le glissement de terrain de Blatten a attiré l’attention des médias et a considérablement accru la sensibilisation aux risques naturels, tant au sein de la population que parmi les autorités et les institutions financières. Il faut donc s’attendre à ce que les conditions cadres pour l’achat de biens immobiliers (y compris des zones de danger plus précises et des critères de prêt plus stricts) deviennent plus strictes à l’avenir.

Une chose est sûre : Les risques naturels – en particulier les laves torrentielles – restent un problème majeur pour les régions de montagne et posent des défis aux acteurs concernés à de nombreux niveaux.