Renforcement de la loi Koller : ce que les modifications prévues impliquent pour les acheteurs potentiels et les propriétaires immobiliers en Suisse

Qu’est-ce que la Lex Koller ? – Une brève explication

La Lex Koller, officiellement appelée « Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger » (BewG), restreint depuis les années 1980 le cercle des personnes autorisées à acquérir des biens immobiliers en Suisse. En principe, les « personnes à l’étranger » doivent obtenir une autorisation cantonale pour acheter un bien immobilier à usage d’habitation. Propertyowner.ch a déjà abordé ce sujet : Lex Koller – une réputation stricte, une réalité plus souple.
Toute personne résidant légalement en Suisse et titulaire d’un permis de séjour valide n’est actuellement pas considérée comme une « personne étrangère » et peut acquérir une résidence principale sans autorisation, quelle que soit sa nationalité. C’est précisément ce point que vise le durcissement prévu de la loi.

Aperçu des principales modifications prévues :

Nouvelle obligation d’autorisation pour les ressortissants de pays tiers sans permis d’établissement : il s’agit du changement ayant les plus grandes répercussions pour les ressortissants étrangers vivant en Suisse. Les ressortissants de pays tiers – c’est-à-dire les personnes originaires de pays hors UE/AELE – sans permis de séjour permanent (permis C) devront à nouveau obtenir une autorisation pour acquérir une résidence principale. Cette obligation d’autorisation pour les ressortissants de pays tiers résidant en Suisse avait auparavant été supprimée ; le projet de loi prévoit sa réintroduction. Les citoyens des États membres de l’UE et de l’AELE ne sont pas concernés par ce durcissement des règles, car l’accord sur la libre circulation des personnes s’applique à eux. Les personnes titulaires d’un permis d’établissement C – quelle que soit leur nationalité – resteront également exemptées.

Interdiction concernant les immeubles d’habitation cotés en bourse : à l’avenir, les personnes résidant à l’étranger ne seront plus autorisées à acquérir ni des actions de sociétés immobilières résidentielles cotées en bourse, ni des parts régulièrement négociées dans des fonds immobiliers. Jusqu’à présent, les investisseurs étrangers pouvaient accéder au marché immobilier résidentiel suisse par le biais de la bourse sans être soumis aux dispositions existantes de la Lex Koller. Cette faille doit être comblée.

Immobilier commercial exempté d’autorisation uniquement pour un usage professionnel propre : les achats d’immobilier commercial par des personnes résidant à l’étranger ne seront exemptés de l’obligation d’autorisation que si le bien est utilisé pour leur propre activité professionnelle. Les investissements purement financiers nécessiteraient donc désormais une autorisation.

Réduction de moitié des quotas applicables aux résidences secondaires : les quotas dans le cadre desquels les non-résidents peuvent acquérir des résidences secondaires seront réduits de moitié.

Allègement pour les logements du personnel dans les hôtels : afin de contrebalancer le durcissement des restrictions, le projet de loi met en œuvre une motion du conseiller aux États Martin Schmid (PLR/GR) : les hôtels appartenant à des personnes résidant à l’étranger pourront construire ou acquérir plus facilement des logements pour leur personnel. À l’avenir, ces logements seront considérés comme faisant partie des locaux d’exploitation et seront donc exemptés de la Lex Koller – une mesure visant à contribuer à remédier à la pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans les régions touristiques.

Où en est le processus politique – et quand ces mesures plus strictes pourraient-elles entrer en vigueur ?

La consultation relative à la révision s’est déroulée du 15 avril au 15 juillet 2026. Au cours de cette phase, les cantons, les partis politiques, les associations et les autres parties intéressées ont pu soumettre leurs observations officielles. Les réactions ont été très variées : pratiquement tout l’éventail des opinions était représenté, allant d’un soutien sans réserve à des critiques virulentes de la part des associations patronales et d’une partie du secteur immobilier.

Dans un deuxième temps, le département compétent évaluera les commentaires reçus. Sur cette base, le Conseil fédéral décidera de la suite à donner au projet de loi et adoptera ensuite un message à l’intention du Parlement. Le Conseil national et le Conseil des États débattront ensuite du projet de loi, généralement en plusieurs lectures avec règlement des divergences, avant qu’un vote final n’ait lieu. Un référendum facultatif pourra être lancé contre la loi adoptée ; si tel est le cas, ce sera au corps électoral de se prononcer par les urnes.

Il n’y a actuellement aucune date précise pour l’entrée en vigueur de la loi – et il ne peut y en avoir à ce stade, compte tenu de la procédure en cours. L’expérience montre que de telles modifications législatives controversées prennent plusieurs années, de la phase de consultation à leur entrée en vigueur définitive, en particulier si des divergences d’opinion ou un référendum sont à prévoir au Parlement. D’ici là, la Lex Koller actuelle continuera de s’appliquer sans changement.

Qu’est-ce que cela signifie pour vous en tant que propriétaire immobilier ?

Pour l’instant, rien ne change d’un point de vue juridique. Toute personne qui possède actuellement un bien immobilier résidentiel, qui souhaite le vendre ou en acheter un, peut continuer à se conformer aux dispositions de la Lex Koller en vigueur.

L’Association suisse des propriétaires immobiliers suit de près le processus législatif en cours et publiera des mises à jour sur propertyowner.ch dès que le Conseil fédéral aura adopté son message au Parlement ou que d’autres étapes décisives de la procédure auront lieu.

Sources
– cash.ch (Ringier Media Switzerland, agence AWP) : « Le durcissement de la Lex Koller divise le monde politique et les milieux d’affaires », 15 juillet 2026
https://www.cash.ch/news/top-news/verscharfte-lex-koller-polarisiert-politik-und-wirtschaft-953201

– GMX.CH News (agence de presse sda) : « Les projets du Conseil fédéral concernant la Lex Koller divisent », mis à jour le 15 juillet 2026
https://www.gmx.ch/magazine/schweiz/bundesratsplaene-lex-koller-sorgen-frontenbildung-42505960