Was ist die Lex Koller – kurz erklärt
Die Lex Koller, offiziell Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), schränkt seit den 1980er-Jahren ein, wer in der Schweiz Grundeigentum erwerben darf. Grundsätzlich benötigen „Personen im Ausland“ für den Erwerb von Wohnimmobilien eine kantonale Bewilligung. Propertyowner.ch hat darüber bereits berichtet: Lex Koller – strenger Ruf – lockere Realität.
Wer in der Schweiz rechtmässig Wohnsitz hat und über eine entsprechende Aufenthaltsbewilligung verfügt, gilt aktuell in der Regel nicht als „Person im Ausland“ und kann eine Hauptwohnung bewilligungsfrei erwerben – unabhängig von der Nationalität. Genau an diesem Punkt setzt die geplante Verschärfung an.
Die wichtigsten geplanten Neuerungen im Überblick:
Neue Bewilligungspflicht für Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsbewilligung: Das ist der Punkt mit der grössten Tragweite für in der Schweiz lebende Ausländerinnen und Ausländer. Angehörige von Drittstaaten – also Personen aus Ländern ausserhalb der EU/EFTA – ohne Niederlassungsbewilligung (C-Ausweis) sollen für den Erwerb einer Hauptwohnung künftig wieder eine Bewilligung benötigen. Diese Bewilligungspflicht für in der Schweiz wohnhafte Drittstaatsangehörige war zuvor abgeschafft worden; die Vorlage sieht ihre Wiedereinführung vor. Bürgerinnen und Bürger aus EU- und EFTA-Staaten sind von dieser Verschärfung nicht betroffen, da für sie das Personenfreizügigkeitsabkommen gilt. Personen mit Niederlassungsbewilligung C – unabhängig von der Nationalität – bleiben ebenfalls ausgenommen.
Verbot bei börsenkotierten Wohnimmobilien: Personen im Ausland sollen künftig weder Aktien von börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften noch regelmässig gehandelte Anteile an Immobilienfonds erwerben dürfen. Bisher konnten sich ausländische Investorinnen und Investoren über die Börse Zugang zum Schweizer Wohnungsmarkt verschaffen, ohne von der bestehenden Lex Koller erfasst zu werden. Diese Lücke soll geschlossen werden.
Geschäftsimmobilien nur noch für den Eigenbetrieb bewilligungsfrei: Käufe von Geschäftsimmobilien durch Personen im Ausland sollen nur dann von der Bewilligungspflicht ausgenommen bleiben, wenn die Liegenschaft dem eigenen Betrieb dient. Reine Kapitalanlagen würden damit neu bewilligungspflichtig.
Halbierung der Ferienwohnungs-Kontingente: Die Kontingente, innerhalb derer Personen im Ausland Ferienwohnungen erwerben können, sollen halbiert werden.
Erleichterung für Personalwohnungen von Hotels: Als Gegenstück zu den Verschärfungen setzt die Vorlage eine Motion von Ständerat Martin Schmid (FDP/GR) um: Hotels im Besitz von Personen im Ausland sollen einfacher Personalwohnungen erstellen oder erwerben können. Diese gelten künftig als Teil der Betriebsstätte und sind damit von der Lex Koller ausgenommen – ein Beitrag gegen den Fachkräftemangel in Tourismusregionen.
Wo steht der politische Prozess – und wann könnte die Verschärfung in Kraft treten?
Die Vernehmlassung zur Revision lief vom 15. April bis zum 15. Juli 2026. In dieser Phase konnten Kantone, Parteien, Verbände und weitere interessierte Kreise offiziell Stellung nehmen. Die Rückmeldungen fielen breit gefächert aus: Von deutlicher Zustimmung bis zu scharfer Kritik seitens Wirtschaftsverbänden und Teilen der Immobilienbranche war praktisch das gesamte Spektrum vertreten.
Als Nächstes wertet das zuständige Departement die eingegangenen Stellungnahmen aus. Auf dieser Grundlage entscheidet der Bundesrat, in welcher Form er die Vorlage weiterverfolgt, und verabschiedet anschliessend eine Botschaft zuhanden des Parlaments. Danach beraten National- und Ständerat die Vorlage, in der Regel in mehreren Lesungen mit Differenzbereinigung, bevor eine Schlussabstimmung erfolgt. Gegen das verabschiedete Gesetz kann das fakultative Referendum ergriffen werden; kommt es dazu, entscheiden die Stimmberechtigten an der Urne.
Ein konkretes Datum für das Inkrafttreten gibt es derzeit nicht – und kann es angesichts des laufenden Verfahrens auch noch nicht geben. Erfahrungsgemäss nehmen derart umstrittene Gesetzesrevisionen von der Vernehmlassung bis zur definitiven Inkraftsetzung mehrere Jahre in Anspruch, insbesondere wenn im Parlament mit Differenzen oder einem Referendum zu rechnen ist. Bis dahin gilt die heutige Lex Koller unverändert weiter.
Was bedeutet das für Sie als Immobilienbesitzer oder -besitzerin?
Für den Moment ändert sich rechtlich noch nichts. Wer aktuell eine Wohnimmobilie besitzt, verkaufen oder erwerben möchte, kann sich weiterhin nach der geltenden Lex Koller richten.
Der Grundeigentümer Verband Schweiz verfolgt den weiteren Gesetzgebungsprozess und wird auf propertyowner.ch informieren, sobald der Bundesrat seine Botschaft ans Parlament verabschiedet oder es weitere entscheidende Verfahrensschritte gibt.
Quellen
– cash.ch (Ringier Medien Schweiz, Agentur AWP): «Verschärfte Lex Koller polarisiert Politik und Wirtschaft», 15.07.2026
https://www.cash.ch/news/top-news/verscharfte-lex-koller-polarisiert-politik-und-wirtschaft-953201
– GMX.CH News (Agentur sda): «Bundesratspläne zur Lex Koller sorgen für Frontenbildung», aktualisiert am 15.07.2026
https://www.gmx.ch/magazine/schweiz/bundesratsplaene-lex-koller-sorgen-frontenbildung-42505960
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