Definition:
Der Realwert einer Immobilie geht von einer simplen Annahme aus: Ein Käufer bezahlt heute nur so viel für eine Immobilie, wie er für den Kauf des Baulandes und die Erstellung des Gebäudes bezahlen müsste. Entsprechend sind zwei Elemente entscheidend: Der Landwert und der Zeitwert des Gebäudes.
Wann kommt die Realwertmethode zum Einsatz?
Die Realwert (gängige Synonyme sind Sachwert- oder Substanzwertmethode) kommt bei Immobilien zum Einsatz, bei welchen wenige vergleichbare Objekte vorhanden sind und wo der Wert nicht über die Mietzinseinnahmen ermittelt wird. Somit betrifft dies zwar selbstbewohnte Immobilien, welche jedoch in ihrer Art so speziell sind, dass kaum vergleichbare Immobilien vorhanden sind. Auch bei sogenannten Liebhaberobjekten mit vielen Spezialitäten bietet sich die Realwertmethode an.
Beispiele sind ein Rustico im Tessin, ein abgelegenes, umgebautes Bauernhaus in den Alpen oder eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Schloss.
Wie wird der Realwert berechnet?
Um den Realwert zu berechnen, gehen Experten nach folgender Formel vor.:
Neubaukosten + Landwert – Altersentwertung = Realwert
Die einzelnen Bestandteile der Formel berechnen sich wie folgt:
- Neubaukosten
Als erstes wird berechnet, wie viel es kosten würde, das gleiche Gebäude neu zu bauen. Die Baukosten für das Gebäude werden so ermittelt, dass pro Kubikmeter Volumen ein Referenzpreis eingesetzt wird. Der Referenzpreis wird in den meisten Fällen vom Baukostenplan (BKP) abgeleitet, der von der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung CRB entwickelt wurde. Dabei müssen neben dem Kubikmeterpreis für das Gebäude selbst auch die Baunebenkosten (u.A. Planungs- und Projektierungskosten, Erschliessungskosten, Finanzierungskosten oder Behörden- und Abwicklungskosten) und die Kosten für die Umgebungsarbeiten berücksichtigt werden. - Landwert
Der Wert für das Bauland wird bei der Realwertmethode meist mittels statistischen Daten pro Quadratmeter von Preisvergleichsdiensten wie Wüest Partner, IAZI oder Pricehubble eingesetzt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese Werte relativ sind, da der konkreten Nutzbarkeit der Parzelle nicht Rechnung getragen wird.Zusätzlich müssen beim Landwert die Rückbaukosten für das bestehende Gebäude berücksichtigt werden.Um ein Bauland zu bewerten, wird von Fachleuten die Residualwertmethode empfohlen, welche vom Grundeigentümer Verband Schweiz auch verwendet wird. - AltersentwertungDie Altersentwertung wird berechnet, indem zunächst der Sanierungszyklus jedes Gebäudeteils bestimmt wird, also die durchschnittliche Zeitspanne bis zur vollständigen Erneuerung. Aus dem technischen Alter des Gebäudes – dem Mittelwert der Differenzen zwischen Lebensdauer und Restnutzungsdauer der einzelnen Gebäudeteile – lässt sich ableiten, wie stark das Gebäude bereits „abgenutzt“ ist. Der Zeitpunkt der nächsten zyklischen Sanierung zeigt an, wann eine Erneuerung erforderlich wird. Auf Basis des Anteils der jeweiligen Erneuerungskosten am Gesamtwert und der Dauer des Sanierungszyklus wird die Altersentwertung pro Jahr ermittelt, die den jährlichen Wertverlust des Gebäudes widerspiegelt.
Welche weiteren Bewertungsmethoden gibt es?
Sofern genügend Referenzobjekte vorhanden sind, wie es bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen normalerweise der Fall ist, kommen die hedonistischen Modelle (Vergleichswertmethode) in den meisten Fällen zum Einsatz.
Bei Renditeliegenschaften wird anhand der Ertragswertmethode oder der Discounted Cashflow Methodik der Wert ermittelt. Bei diesen Methode stehen die jährlichen aktuelle und zukünftigen Mietzinseinnahmen und die erwartete jährliche Rendite eines potenziellen Käufers im Vordergrund.
Wie bereits erwähnt, ist bei Bauland die Residualwertmethode zu verwenden. Bei dieser Methodik wird mithilfe einer Projektstudie das realisierbare Potenzial (Anzahl bebaubares Volumen und Quadratmeter Fläche) ermittelt und anschliessend bewertet. Von diesem Wert werden die erwarteten Baukosten inkl. Unternehmergewinn und Risiko subtrahiert, was zum finalen Landwert führt.
Die wichtigsten Bewertungsmethoden im Vergleich
| Realwert | Hedonistisch | Residual | DCF / Ertragswert |
|
|---|---|---|---|---|
| Kurzdefinition | Neubaukosten + Landwert – Altersentwertung | Wert aus Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien (statistisches Modell) | Landwert = Projektwert – Bau- und Nebenkosten | Wert = abgezinste zukünftige Erträge (Cashflows) |
| Eignung nach Immobilientyp | Spezialobjekte, Liebhaberei, wenig Referenzen | Wohnungen, Einfamilienhäuser, gute Basis an Referenzobjekten | Bauland | Mehrfamilienhäuser |
| Vorteile | Die Substanz der Baute wird wertgeschätzt | Marktpotenzial wird optimal berücksichtigt | Berechnung auf Basis der optimalen Ausnutzung der Parzelle | Aktuelle und zukünftige Geldflüsse werden berücksichtigt, nachhaltiger Ansatz |
| Nachteile | Markt (Angebot und Nachfrage) wird zu wenig berücksichtigt | Geringe Aussagekraft bei wenig Referenzen | Sehr aufwändig, das Vorhandensein einer Projektstudie ist unabdingbar | Sehr aufwändige Berechnung, Diskrepanz Soll- und Ist-Mieten |
Fazit
Die Realwertmethode ist ein unverzichtbares Instrument in der Immobilienbewertung. Sie kommt immer dann zum Einsatz, wenn Vergleichswerte fehlen oder Erträge keine verlässliche Grundlage bieten. Gerade bei einzigartigen oder stark individualisierten Objekten ermöglicht sie eine sachliche und nachvollziehbare Wertermittlung. Trotz ihrer begrenzten Anwendung bleibt sie für Experten essenziell – weniger als Standardmethode, sondern vielmehr als gezielt eingesetztes Präzisionswerkzeug.
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