Che cos’è la Lex Koller? – Una breve spiegazione
La Lex Koller, ufficialmente denominata «Legge federale sull’acquisto di immobili da parte di persone all’estero» (BewG), limita sin dagli anni ’80 la cerchia delle persone autorizzate ad acquistare immobili in Svizzera. In linea di principio, le «persone all’estero» devono ottenere un’autorizzazione cantonale per acquistare un immobile ad uso abitativo. Propertyowner.ch ha già trattato questo argomento: Lex Koller – una reputazione di rigore, una realtà più flessibile.
Chiunque risieda legalmente in Svizzera e sia titolare di un permesso di soggiorno valido non è attualmente considerato una «persona straniera» e può acquistare una residenza principale senza autorizzazione, indipendentemente dalla propria nazionalità. È proprio questo punto che la prevista inasprimento della legge intende affrontare.
Panoramica delle principali modifiche previste:
Nuovo obbligo di autorizzazione per i cittadini di paesi terzi sprovvisti di permesso di domicilio: si tratta della modifica con le maggiori ripercussioni per i cittadini stranieri che vivono in Svizzera. I cittadini di paesi terzi – ovvero le persone provenienti da paesi al di fuori dell’UE/AELS – sprovvisti di permesso di soggiorno permanente (permesso C) dovranno nuovamente ottenere un’autorizzazione per acquistare una residenza principale. Tale obbligo di autorizzazione per i cittadini di paesi terzi residenti in Svizzera era stato precedentemente abolito; il progetto di legge ne prevede la reintroduzione. I cittadini degli Stati membri dell’UE e dell’AELS non sono interessati da questo inasprimento delle norme, poiché a loro si applica l’accordo sulla libera circolazione delle persone. Anche i titolari di un permesso di stabilimento C – indipendentemente dalla loro nazionalità – rimarranno esenti.
Divieto relativo agli immobili residenziali quotati in borsa: in futuro, le persone residenti all’estero non saranno più autorizzate ad acquistare né azioni di società immobiliari residenziali quotate in borsa, né quote regolarmente negoziate in fondi immobiliari. Finora gli investitori stranieri potevano accedere al mercato immobiliare residenziale svizzero tramite la borsa senza essere soggetti alle disposizioni vigenti della Lex Koller. Questa lacuna deve essere colmata.
Immobili commerciali esenti dall’autorizzazione solo per uso professionale proprio: gli acquisti di immobili commerciali da parte di persone residenti all’estero saranno esenti dall’obbligo di autorizzazione solo se l’immobile è utilizzato per la propria attività professionale. Gli investimenti puramente finanziari richiederebbero quindi d’ora in poi un’autorizzazione.
Riduzione della metà delle quote applicabili alle seconde case: le quote entro le quali i non residenti possono acquistare seconde case saranno ridotte della metà.
Agevolazioni per gli alloggi del personale negli alberghi: al fine di controbilanciare l’inasprimento delle restrizioni, il progetto di legge attua una mozione del consigliere agli Stati Martin Schmid (PLR/GR): gli alberghi di proprietà di persone residenti all’estero potranno costruire o acquistare più facilmente alloggi per il proprio personale. In futuro, tali alloggi saranno considerati parte dei locali d’esercizio e saranno quindi esenti dalla Lex Koller – una misura volta a contribuire a porre rimedio alla carenza di manodopera qualificata nelle regioni turistiche.
A che punto è l’iter politico – e quando potrebbero entrare in vigore queste misure più rigorose?
La consultazione relativa alla revisione si è svolta dal 15 aprile al 15 luglio 2026. Durante questa fase, i cantoni, i partiti politici, le associazioni e le altre parti interessate hanno potuto presentare le loro osservazioni ufficiali. Le reazioni sono state molto diverse: era rappresentato praticamente l’intero spettro delle opinioni, che andava dal sostegno incondizionato alle critiche feroci da parte delle associazioni dei datori di lavoro e di una parte del settore immobiliare.
In una seconda fase, il dipartimento competente valuterà i commenti ricevuti. Su questa base, il Consiglio federale deciderà il seguito da dare al progetto di legge e adotterà successivamente un messaggio all’attenzione del Parlamento. Il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati discuteranno poi il progetto di legge, di norma in diverse letture con risoluzione delle divergenze, prima che abbia luogo la votazione finale. Contro la legge adottata potrà essere lanciato un referendum facoltativo; in tal caso, spetterà all’elettorato pronunciarsi alle urne.
Attualmente non vi è alcuna data precisa per l’entrata in vigore della legge – e non può essercene in questa fase, tenuto conto della procedura in corso. L’esperienza dimostra che modifiche legislative così controverse richiedono diversi anni, dalla fase di consultazione alla loro definitiva entrata in vigore, in particolare se in Parlamento sono prevedibili divergenze di opinione o un referendum. Fino ad allora, l’attuale Lex Koller continuerà ad applicarsi senza modifiche.
Cosa significa questo per voi in qualità di proprietari immobiliari?
Per il momento, dal punto di vista giuridico non cambia nulla. Chiunque possieda attualmente un immobile residenziale e desideri venderlo o acquistarne uno può continuare ad attenersi alle disposizioni della Lex Koller in vigore.
L’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari segue da vicino l’iter legislativo in corso e pubblicherà aggiornamenti su propertyowner.ch non appena il Consiglio federale avrà adottato il proprio messaggio al Parlamento o si verificheranno altre fasi decisive della procedura.
Fonti:
– cash.ch (Ringier Media Switzerland, agenzia AWP): «L’inasprimento della Lex Koller divide il mondo politico e gli ambienti economici», 15 luglio 2026
https://www.cash.ch/news/top-news/verscharfte-lex-koller-polarisiert-politik-und-wirtschaft-953201
– GMX.CH News (agenzia di stampa sda): «I progetti del Consiglio federale sulla Lex Koller dividono», aggiornato il 15 luglio 2026
https://www.gmx.ch/magazine/schweiz/bundesratsplaene-lex-koller-sorgen-frontenbildung-42505960
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